李健源  Kenny Lee                                                                                                 

相信每一個在美國的人或大部份的外國人都知道舊金山(San Francisco)這個城市, 但大家想更深入知道舊金山的房地產概況嗎？ 請允許我作一個簡單的介紹. 

舊金山的特點就是 “小”, 全市的面積只有45平方英里，南北跨度或東西跨度都不到7英里, 人口卻近80萬. 現在的舊金山國際機場和一些水庫都是市政府向San Mateo政府買地修建的, 是唯一一個既是City, 又是County的市郡. 

但舊金山的優點就是氣候好, 冬暖夏凉, 四季如春. 城市西臨太平洋, 東向內海灣, 北跨金門橋, 南連國際機場. 隨着城市的變遷, 目前亞裔人口超過45%, 舊金山也成為美國西岸的重要金融中心, 會議展覽中心和國際桿細胞研究中心, 加上矽谷高科技區域地帶的輔相成相承, 更處處顯示它的國際地位. 

由于舊金山的地少人多，房地產就成為寸土呎金, 房價高企, 租金驚人. 單以舊金山北灣, Marina和San Francis Wood一帶高尚住宅，屋價己高達每平方呎近千元，租金也平均達到每平方呎5美元. 誰都知道，舊金山是一個高消費的都會城市. 

現在就讓我們來看一下幾個具有特點的舊金山居住區域:

1.      高尚住宅區----包括Marina, San Francis Wood, Pacific Heights, Presidio Heights, 等都在舊金山名列豪宅區榜首, 其中Marina之所以出眾，正是1915年的巴拿馬國際展覽會所在地, 加上它靠近海灣，一流的餐館, 商店配合上寬敞的房屋, 故所以一炮而紅. 隨後, 後來者無法再購入而轉向由當年淘金業者聚居的 Pacific Heights, 也成了豪宅區. 當然, 論環境是比不上後期依山丘興建的 San Francis Wood豪宅群了. 但退休貴族仍喜歡選擇由軍事基地演變成的 Presidio Heights. 這些區域在這次次級房貸風暴中似乎仍没有任何動摇的跡像. 豪宅叫價仍是百萬元為單位, 而且並非常有上市求售. 

2.      中上產階層住宅區-----包括 Richmond, Diamond Height, Midtown Terrace, Glen Park 等, 這些區域大多數是1920年左右, 應運舊金山大地震穩定經濟後, 用是真材實料, 很具特色地精心泡製出來的, 例如古典的, 具備歐陸色彩的Richmond房屋, 充滿愛爾蘭民族風味的Glen Park建築群, 倚山而建, 一覽無際, 風景如畫的Diamond Height, 加上只有二十多年歷史, 只有的幾十户獨具心思房屋的Mid Town Terrace小區, 都是舊金山人向往的居所, 奈何, 求過於供, 這些房屋仍然如天之驕子, 非大眾市民敢於夢想的. 近期, 一個Richmond两單位求售, 叫價105萬，有7户競價, 最終是135萬元成交。 

3.      中產階層住宅區----包括 Sunset, Balboa Height, West Portal, Golden Gate Height, Park Side等, 這些區域都是早年在Richmond, Diamond Height一帶没法插進腳的一族, 逐漸打入這些區域, 當時，這些中產區都被人瞧不起, 認為屋子小, 没氣勢。想不到，今天的這些小房子, 也是人均所愛，這也是由於不少的亞裔, 特別是華裔的大量湧進，望子成龍, 為孩子追求好的學區, 成了每一位家長的首要工作，不惜節食縮食, 形成了這些區域也非草根階層的夢幻家園. 近期, 一個位於37街的1400呎單位, 開放期間,不論白日夜間, 人群絡繹不絕. 

4.      中下階層住宅區----像中上層的房屋己是摸不着邊，人們5年前開始向原先並不理想的區域挺進，例如: Silver, Excelsior, Ocean View, Outer Mission等逐漸也被亞裔佔領了不少的地盤，由於房價的高漲, 不少原居此地的低收入居民, 紛紛趁機拋售, 套取現金, 搬離去其它外圍城市, 如Oakland, San Leandro等. 目前, 這些地區的亞裔人口己接邊50%, 而且仍有所增長。當然, 房價在目前是呈現呆滯, 賣家不降價, 買家在觀望, 成交量大幅減少, 是舊金山住宅區中受到影响，但不致於下降的一角。 

5.      低下階層區域---- 如Hunter Point, Vicitation南邊, 第三街, 部份的Mission Bay和市中心的Tenderloin區都属於治安較差, 罪案率高的地方, 市民對這些區域都滿懷惧意, 但也有不少亞裔近年遷入，主要是圖房價較低, 期望逐步治安改善，環境變好, 如同面提到的 Silver地區進化的過程. 當然, 房價受冲擊的, 在這些區較為嚴重. 由於市政府的不斷注視和輕鐵己經建成, 估價地區的改善是會為期不遠了, 有意在舊金山趁低吸納的人, 這里和這時是值得考慮的. 

舊金山的地產種種，確實數不勝數, 因版幅所限, 上述只是杯水車薪, 如果想更詳細清楚變化中的舊金山地產市場, 不妨與我們深入討論，但有一點需知道：舊金山是有租管條例的, 要投資，最好詳細與你的房地產經紀研討才是.