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美國地產常識小問答(二)
李健源 Kenny Lee
接著上期的美國地產常識小問答, 大家會不會覺得似熟而陌生呢, 希望大家通過問答小常識,知道得多一些耳熟能詳的地產交易詞匯, 明白其真正的意思在哪里. 今期接續:
5. 什麼是房產交易稅(Realty Transfer Tax)?
答: 房產交易稅是為房地產產權交易特權而支付的稅額, 根據房屋所在的州份不同, 交易稅的徵收方式也不同. 如三藩市, 通常是賣方負責交郡交易稅, 而屋崙(Oakland)的市交易稅率是鄰近城市之冠. 詳細稅率可參考公証行提供的指引. 買賣方誰支付並無硬性規定, 但有一定規律.
6. 什麼是房產稅(Property Tax)?
答: 房產稅, 顧名思義是房屋屋主每年向當地市政府交納的稅種, 俗稱地稅. 房地產稅一般按年計, 房價越貴, 房產稅越高. 一般講, 房地產稅是用於市政, 縣郡, 學區, 社區大學及其它政府機構. 房地產稅屬聯邦個人所得稅報稅扣稅項目, 也可用於抵扣州所得稅扣稅項目, 但各州規定不一.
7. 買屋時, 我怎樣查明房產稅?
答: 買方經紀應該可以向客戶提供上一手業主目前要交的地稅額, 只要將現時的年稅額除以土地價值(Land Value)加上房屋價值(Improvement Value)的總值, 就可以知道房屋的稅率, 用此稅率來乘以您新買的屋價, 就基本上接近你的地稅值, 一般加州稅率約為屋價的1.25%. 但很多地方因為學校基金, 建築基金, 開山費…等影響這個稅率, 所以, 1.25%僅供參考.
8. 買屋後, 有哪些費用項目可以抵扣聯邦所得稅?
答: 房地產稅和一百萬美元貸款的利息可以用於抵扣聯邦所得稅, 此外, 第二個貸款(通常是資產剩值Home Equity Loan)不超過10萬元貸款的利息也可抵扣所得稅. 但注意的是兩個貸款總額不能超過房屋合理市場價值.
另外, 只有在報稅時採用單項扣減(Itemized Deduction)的報稅方式時, 才能扣減房產稅和貸款利息, 新房屋購買者還可以扣減點數費用(Points). 房屋重新貸款者不可扣減這類費用. 房屋交易中的其它費用, 如房產交易稅, 律師費, 登記費及貸款公司的信用報告費, 估價費, 等均屬不可抵扣的費用.
9. 賣屋時, 需要交聯邦資本增值稅(Capital Gain Tax)? 88
答: 如果你在過去5年內在該房屋住滿兩年, 你賣屋利潤低於25萬美元(夫妻倆人共50萬元), 不需交資本增值稅, 如超出部分仍需交納資本增值稅.
但, 這並不適用投資房(Investment Property)和渡假屋(Vacation Home). 對於兩單位房(Diplex). 用於賣方自已主要居所的單元(Primary Residence)可享受這一優惠, 但對於出租的單元則需申報資本增值稅.
10. 如何確定賣屋的利潤(Profit)?
答: 賣屋利潤是調整以後的賣價(Adjusted Sale Price)減去調整後的成本(Adjusted Cost Basis). 調整後的成本是買價(Purchase Price)減去銷售佣金, 律師費等. 調整後的賣價是以賣價(Selling Price)減去房屋整修費用(Cost of Capital Improvement). 國稅局(IRS)對整修費用有較嚴控制. 如維修熱水器的費用不能列為整修費用, 但安裝一台洗碗機則可. 再例如, 你可扣除僱工的工錢但不可以扣除你自己的工錢. 國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算, 整修的費用的收據(Receipt)應妥當保存.
11.我正在買屋, 但我現在住屋仍未賣出, 有什麼辦法我可以先從現住房屋上借款來購新屋呢?
答:有兩種辦法: