李健源  Kenny Lee                                                                                                 

很多朋友在想買屋時, 就有一股衝動, 翻開一份報紙, 點中一個地產經紀, 就開始了他的 “搜屋”行動了. 但相信近期大多數這些朋友都會被經紀反問一個問題: “您的貸款預先批核信(Pre-Approval letter)取到了沒有?””您的頭款(Down Payment)是存放在銀行超過三個月嗎?”  

很多人聽了這句話, 都會感到很煩，很討厭. 特別是華人, 心里一定會暗自想: “這個地產經紀也太瞧不起人了, 如果沒有錢在手, 也不會點你出來啦” 也有的朋友會帶有不滿地開始在經紀面前數落起自己的家產，生怕別人不相信. 如果遭到經紀的婉言相勸, 叫他先去準備這兩樣東西, 他就會半發牢騷地跟經紀說 “再見”, 心想着: 以後都不再想見到這個人! 

其實, 的確經紀並沒有給錯誤指導給您，因為目前的貸款程序真的是這樣。就會您手持的是存在銀行的現金, 在下Offer去賣家時, 也必需要附呈一份銀行存款的月結單作為憑證，以表示您閣下真的是真金白銀是合法, 有憑有據的. 更何況如果要貸款, 在目前銀行收緊信貸的情況下, 賣家是很緊張您的貸款能力的真實性。因為他一旦接受賣給您, 就令他的房子被鎖在您手里十幾天, 假如您到最後被拒絕貸款，他就白白浪費了這些日子. 再次放回市場重售, 自必然氣勢大減，元氣大傷，很可能賣不出您所下的價, 同時, 退出重售, 也會令其它買家懷疑房屋是否有其它問題, 所以，不論是業主自售屋, 還是銀行屋, 短售屋, 都會循從這種程序. 

插上一句，如果賣方並不要求, 也不追問，輊易地就簽回給您, 恐怕這房屋欲購的人一定有限，或者您出的價錢一定超出正常很高, 他寧愿冒險一次，不敢得罪您, 生怕您不買而已.  

那麼, 話入正題, 應該怎樣去選擇您的貨款銀行, 怎樣去取得您的預先批核信呢? 

貸款預先批核信(Pre-Approval letter):

這封信是幫您辦理貸款的機構，例如: 銀行, 貸款公司或網上貸款組織等，他們在初步查核您的信用報告, 您的三個月收入情況以及两年的報稅收入等，就發出一封預先批核信給您, 不過, 請您留意其內容，很明顯地注明：這只是根據本人報稱的財政狀況而計算出來的. 真正的批核還需要申請人正式呈遞所有正式申請時, 呈送正式文件時再實情批核。講明一點, 就是並非真正批核您的貸款, 先不要高興得太早. 不少的朋友拿着這封信, 又被賣家接受了Offer, 但最後的一關, 仍然被貸款銀行拒之於門外, 己是見怪不怪了. 

不過, 有則總比沒有要好得多，起碼也有一個貸款能力的範圍.如果想知道自己的買屋能力, 可以將這封信上標示的金額, 加上您複印好的存款單金額, 就知道您的買厔能力了. 例如: 銀行說: 它可以借30萬元給您, 而您自己又有20萬元存款, 那麼您就只可以考慮50萬元以下的房屋, 太高您就買不起了. 這樣, 您的經紀就會集中力量去幫您搜集50萬以下的房屋, 盡可能選擇到較好的區份去找. 

順帶一提，很多賣家都提出要出示 “直接銀行” (Direct Bank)的預先批核信, 而不接受貸款公司的預先批核信, 這也是有它一定的道理, 因為正規銀行把關一般都比貸款公司為緊. 作為買家, 應該是到直接銀行去申取預先批核信, 較為對自己的Offer有利, 至於真正被接受Offer, 您要找那一間貸款，則適隨尊便了。

怎樣去選擇您的貨款銀行:

作為一個買家, 當然有權為自己選取利率最好, 費用最低的銀行去貨款，貨比三家也是很正常的, 但, 必需小心和記住，不能亳無目標地去亂碰亂撞,  因為自一次查詢，貨款機構都會即時查閱了您的信用報告, 而每次查閱，都可能自動扣減您信用分數的幾分, 積小成多, 也是挺傷害到您的信用的. 通常是選擇最多两到三間, 包括是知名度高的銀行, 有口碑的貨款公司等. 

一般而言, 有規模的大銀行, 辦事過程比較令人放心, 把握也比較大, 不過利率可能就比較高. 對於信用較差, 收入不太穩定的朋友, 則貨款公司就比較靈活, 因為他們會幫您千方百計去找一些小規模的銀行去借. 借錢並不在乎它銀行的大或小, 因為是您欠他的錢, 到那里您也跑不掉. 

選擇貸款, 還需要給自己列出下一列的表格, 在同樣的條件下，您才可以有所比較, 是嗎? 

 不用說, 自然您是會選擇第一間 XX銀行了, 對嗎? 

除了這一點小常識之外, 留意貸款利率的動向和您的運氣，往往也很重要, 如果正值最低利率之際，而您又剛巧鎖得到, 您就真是一個幸運兒了。不過, 近期利率一直在4-5%之內徘徊, 做到幸運兒的人也真的是不少, 希望您也是其中的一個就好了.