李健源  Kenny Lee                                                                                                 

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相信這是很多小業主最頭痛的問題, 也是很令人注目的話題. 如果以出租房屋所付出的精神和時間, 往往都是令人心力交瘁, 但結果卻未如人意. 不過, 多下些功夫, 總是比不做功要好. 怎樣可以選擇到好的租客呢？ 今期, 我們將一位擁有四個單位柏文公寓(Apartment)的孔小姐, 在今個夏天出租的經過, 與大家分享, 這是一個小業主自行管理房屋的很好例子, 希望可以給大家一點幫助和參考。 

首先, 這幢房屋中的三個單位差不多都在暑假前陸續空置, 對於仍然靠租金收入去維持供款的孔小姐來說, 當然是一個壓力. 要盡快租出去, 是急在眉睫的事. 孔小姐是一位剛從台灣移民過來舊金山(San Francisco)不久的朋友，由於多年前, 她眼光獨到, 預先就來這里購買下投質的物業，為自己正式移居作好了充份準備，所以, 抵步後, 她就已經是堂堂的柏文公寓的業主. 不過, 請不要見笑, 過去的幾年, 她都是交給朋友幫忙管理, 所以她基本上是不清楚租賃方面的常識, 特別是對小業主非常不利的舊金山租務管制法. 

來到美國後, 她開始逐漸地從朋友手上接回各個單位的租約和工作, 也聽說和了解到舊金山出租房屋的一些光怪陸離的案例，當然,也是我們專欄的好朋友了. 慢慢, 她發現了之前朋友幫忙所出租單位的文件和租客方面, 都有一些不完善和不理想的地方. 這一次, 也正是孔小姐想借空出大部份單位的機會，好好整頓一下, 以便今後更有秩序地管理。 

不說不知道， 孔小姐原來是大學碩士畢業，所以連出租房屋，都應用到她的統籌學， 邏輯分析學。首先，她先分析了自要做的事:

1. 自己房屋的地理位置, 價值, 其優勢和缺點.
2. 改善和完善自已在能上可以做到的房屋修葺和整理.
3. 尋找最隹的宣傳途徑, 讓房屋單位出租廣為人知, 查詢和看房的人越多, 就越容易找到合適的.
4. 找專業的朋友指導，選擇和使用較完整的租賃文件, 盡量减低與租客的可預見矛盾, 但又堵塞漏洞.
5. 分析和掌握時機, 集中力量出擊.

先來看看她分析的第一招-------她認為: 要知道自己這個公寓單位的長處與短處, 目的就是要知己知彼， 然後才制定自己的出租策略。
這個公寓共有四個單位，每個單位一房一厠， 約750呎大小，論單位尺寸， 只適合單身或初婚夫婦，這是短處, 但它卻有它獨特的優勢，就是它臨近醫科大學, 不少過往的租客都是醫科大學的學生，教授或者是醫務人員，屬於高薪一族。 所以，孔小姐打算招租的定位就放在這個點子上, 務求讓所有租客都在這個族群內，就更容易管理.

至於租金水平， 她也作了市場調查和分析： 如果能夠保持整個公寓都能維持在一個整潔高雅， 舒適清靜而又高素質人仕品味的環境， 她預計能夠每個單位能在租金$1600左右。 倘若四個單位全部租出， 租金回報率相對其公寓目前的市值，會有近百分之7.7%的回報。 是挺可觀的。但, 今年面對全國性的經濟低迷, 失業率高, 所以租金幅度可能要適當調整，就算在$1,500/單位, 回報率也不低於7.5%. 這是她分析後的第一點. 

第二招: 她開始力所能及的環境改善, 屋外全部從新油漆，特別請一位藝術學院朋友選擇既亮麗又協調, 耀眼但又不刺目的顏色. 令房屋在附近的社區上都獨顯一格。這一項, 很明顯己經讓途人或租客都刮目相看. 

另外, 室內也擦得窗明几淨, 亮不留塵. 該修整的地方, 都修整好, 有理有條. 雖然不是華麗裝修, 但舒服自然. 孔小姐明白: 要留住高質素的租客, 就必需自己要提供整潔的環境, 讓租客有賓至如歸的感覺. 如果有去看過這幢房屋, 人人都會稱讚很舒服. 

第三招, 孔小姐要做的, 是尋找最有力的宣傳途徑。她曾經刊登過報紙，貼過紙條, 也在門口掛上顯眼甚至誇張的 “招租”牌, 也有付費到醫科大學的專用網站登載過出租廣告. 但她覺得最有効的仍然是使用上網的www.craigslist.org  最為有用, 雖然回應的人可能各式各樣, 但點擊率高，查詢者衆, 仍然是最快和最見効的媒介. 

孔小姐特別强調：不要只以為擺上去就可以安之大吉，等候租客自己游過來了. 反之, 要相隔1-2天, 就又要擺上去一次, 反复刊登, 才令人有新鮮感。因為, 網站的特點是: 新帖很快就被後來者層壓上去, 而遊覧者往往只注意新帖. 所以, 這是孔小姐的絕招，這個網站為她帶來了數以十計的, 而且是符合她要求的租客的垂詢和造訪.  

第四招：孔小姐發現: 一般市面上流行的租約都比較簡單, 內容空泛. 雖然在租管的城市, 租約未必一定完全地保護到小業主的權利, 但寫在紙上就總比不寫要好, 所以, 她不厭其煩地找專業的經紀商量，不斷地修整租約和其它相關的文件, 務求盡善盡美. 由於她附加的條件只是細緻但合理, 所以租客都不反對.

第五招: 她分析出每年暑假應該是搬家的高峯期, 而八月份則是關鍵中的關鍵。她也遇過失敗，在七月底，她就開始招租, 但反應較冷淡，後來她明白到: 七月底, 八月初正是暑假的黃金期, 而她尋找的對象又是大學人仕, 當然就形影無踪了. 但是一踏入八月中, 這個大學開課的前夕，人流就蜂擁而來, 令她應接不下, 好幾天的午飯都顧不上吃。她明白，這只是熱潮而已, 當臨近到開學, 學子們都己安頓下來, 來看房者就會越來越少。所以她當機立斷, 在暑假結朿前, 順利地將空置單位租出, 而且都如她的如意算盤一樣, 達到了她的期望. 

想不到, 出租房屋還存在這麼多的學問和玄機, 怪不得孔小姐說: 這次出租屋之後, 她己經是當之無愧的專業人仕了.