李健源  Kenny Lee  

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火熱的夏天似乎已過去了最灼熱的時間, 美國的銀行屋熱潮也好像隨着銀行屋上市數目的減少而退减下來. 有留意市場的朋友, 都感覺到踏入炎夏八月之後, 市面房屋成交量收縮。通常, 很多美國人都利用剩余的暑假, 盡量安排與家人出外渡假, 這一方面也因為孩子們的暑期活動多半結朿, 要為孩子讀書而煩惱的搬遷, 都絕大部份己經就緒. 所以, 出外旅行的人就特別多, 買屋的人自然就少了. 固此, 代客出售房屋的經紀們, 開放房屋時, 往往要坐冷板凳.

再加上銀行屋熱潮降温, 想趁低吸納的人就更找不到機會買房屋. 市面也就如我們所料, 漸漸趨向淡靜. 這對準買家來說, 固然是機會的開始, 但上市的房屋減少, 見到的只是一大堆的短售屋, 而這些房屋又不知何時才能成交. 曾記得嗎? 本專欄和其它同業不是曾經勸告大家不要花精力去研究它的嗎？的確, 在風急浪高的銀行屋風潮時期, 真的, 不值得大家去花時間, 如果有興趣的, 不妨隨意下個Offer試吓就算了, 銀行屋有的是, 何苦去等它幾個月或大半年呢? 

帝利市一位張先生, 九個月前下的Offer, 每次追問，都說沒進展，上两個月, 房主經紀忽然告知他的經紀, 排在第一位的買家, 因為等不及這個短售屋的過程，已經另外買了其它房屋了. 張先生在幾乎忘記有這回事的情況下, 糊里糊塗地排前到第一位. 他也很高興，就開始留意這房屋, 並每星期两三次地去追自已的經紀, 希望他能去追對方的經紀. 

就這樣, 張先生見自己有機會，當然就努力不懈地去追, 去問. 甚至和銀行商量好貸款, 準備一批下, 就馬上成交. 進入成交的階段, 但仍然忐忑不安, 常常致電來問, 現借此研討一下 “短售屋”的過程. 其實, 短售過程基本上是這樣的: 

1. 銀行一般是接受三個月的短售期，如果到期仍然未有任何可商討的Offer, 就可能被轉入被收屋期.
2. 放款銀行在接到上呈的Offer後, 慢慢逐單處理, 在輪候排到時, 就會派估價員上門去估價, 追上两,三個星期, 知道有報告出了, 接着又要沉寂幾個星期.
3. 在買方緊追不放下，放款銀行會提出條件, 例如: 說銀行方面虧損已經很大了, 送來的Offer遠遠未能彌補損失.現在, 銀行就選擇有條件地接受屋主進行短售, 條件是: 房主方面需要承担一定數目的債務，比如, 房主可選擇現金一次歸還1-2萬元, 或者以借据形式承諾要歸還給銀行3-5萬元, 但可以以目前公平的利率, 分七年每月攤還. 當然短售得到的錢, 房主肯定不能得到分亳. 當然, 賣家如果想不至於信用全毁, 這是要考慮接受的條件.
4. 另一方面, 放款銀行也會要求買家增加一定數目的金額，聲言: Offer上的價太低於市場價.不過, 一般是加1-2萬元, 目的是能刮多少就算多少, 但另一方面又不敢要求太多, 生怕嚇走了買家, 至於接不接受就視乎買家的决定了.
5. 同時, 放款銀行多半也會向两方的代表經紀開刀, 例如要减扣佣金, 支付雜費等等. 曾經有經紀只分到1%的佣金, 但努力做了這麼久, 又不甘心半途而廢, 一般都會逆來順受, 啞口無言. 做, 總比不做要好就是了. 所以，這也是很多經紀都不愿做短售的其中一個原回.
6. 當放款銀行與三行都談妥了, 就應該由銀行方面的貸款保險部發出一份短售認可信 Short Sale Approval letter, 公証行就可以代為辦理過戶的手續. 別看這一張紙的信, 有時候，一拖又是個多月，如果不死纏爛打地去追，還不知何時可拿到手呢！
7. 當然還有很多的附加文件, 例如: CPL報告, Short Sale addendum, 等, 也是經紀人要跟進的. 最大的危機是: 一天還沒有成交, 就多一天的變數. 雙方簽齊了買賣合約並不代表有用, 沒有那份短售認可信, 一切都是徒勞，而且隨時在成交前有個不速之客，冒失地衝進來, 又出價比你高, 銀行隨時見異思遷, 移情別戀, 你就枉費心機地守候了這幾個月或近大半年. 這也是短售令人討厭的地方.

短售是很煩，而且變化很大,為什麼現在又舊調重彈，在這里又加以討論呢? 其實, 一切事物不是一成不變的. 既然, 銀行屋漸漸減少, 而且太被大家注目和搶高, 倒反過來是否應該提醒大家一下: 可以留意和加入短售市場, 因為:

1. 短售, 也是屋主在無法負担下的產品, 屋主也會盡量出低價求售, 因為價格高低與他無關.
2. 人們對短售的反感, 正好應該有機會買到低價的房屋, 只要有耐性就行.
3. 半年前是最低潮時期, 當時的叫價相對目前是比較低, 也就是說: 應該很難在今天買到半年前價格的房屋, 所以, 應該是一個回馬槍去注意仍未出售的短售屋.

相對於買家有變化的風險, 賣家同樣也担心有變化的風險，所以, 最近己有很多的賣家會要求有誠意的買家, 先放入3%的訂金到公証行, 以防止買家信口開河，過後就人間蒸發, 變成大家白做一場, 賣家到最後全部失去買家的局面. 這種做法固然有一定的保証作用, 但也未必是百分之一百. 要想更多的把握, 和你的經紀商討，他的職責是保護您, 幫助您和配合您的.