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房屋市場知多些
李健源 Kenny Lee
DRE# 01368916
過去的週末下午, 應聯合銀行聖馬刁市(San Mateo)分行的邀請, 我們參加了他們舉辦的房屋貸款講座, 與到會民眾一齊分享了美國現時流行的 “短售 Short Sale”和 “銀主 Bank Owned”房屋的趨勢和常識, 令大家在這個經濟動盪的年代里, 更加對 “危”, 還是 “機”, 有更多的咨詢和認識. 其實, 這種交流的互動, 也加深我們地產從業員對市場更加關注和思考, 讓我們再在今後對民衆分享見解時, 更加充實.
不少朋友因為路途或工作的原因, 無法參加這次講座, 很多人在會前或會後致電來, 希望我們能通過此專欄, 將講座中有關地產的部分重温一下, 雖然未能親身體現現場的氣氛, 但也希望可以從中受益. 今期就將講座內容的重點借此發表, 歡迎大家多多指教.
1. 現時市面侍售房屋的類型:
n 屋主求售屋----整潔漂亮, 這是近期市面上的屋主求售屋的一個特徵, 為什麼呢? 大家知道, 面對着勢如落葉般的 “短售屋”和“銀行屋”泰山壓頂地捲冲而來, 屋主求售屋的業主在極不情愿自動減價的情況下, 惟一可以做的, 就裝扮好自己, 讓準買家一進屋就被嶄新的裝璜吸引得瞠目咋舌, 產生一種滿足感, 接受 “搬進來就可以住”的心理, 貴些也值得, 這就是賣點.
n 遺產屋----老式裝修. 這類房屋居多是老人家在里面居住, 生前並沒有做好生前信託或遺囑的, 去世後, 要由法庭認證, 將房屋賣掉, 然後所得金錢由法庭按例分配給老人的後人. 房屋多半是日久失修, 裝飾陳舊, 欠缺保養, 這也同老人年邁體衰有關. 倘若對手不多, 有時也能買到便宜而結實的好東西.
n 銀行屋------多數遭破壞. 試想一下: 如果房主有一定的頭款投放到這個房屋里, 但因失業裁員, 或經濟上的問題, 欠供銀行數月之多, 現在銀行要來收屋, 作為房主, 眼看着面前的一切, 包括之前的頭款, 將馬上化為烏有, 心里能不生氣嗎？ 發泄的方法, 就是破壞房屋, 取走任何可以變賣的物品. 但是, 一般都是表面損壞, 而重要的部分, 如地基, 天面和結構還是甚少有被破壞的.
n 短售屋--------一般都處於正常狀態. 這是因為這個房屋的房主也想將房屋賣掉, 以便銀行放他一條生路, 讓他有機會在幾年後捲土重來，加上多半房主或租客仍住在里面, 而且不用供款, 所以縱使是同樣會喪失資產剩值, 但火氣終歸是少很多, 自然故意破壞的機會不大.
n 投標屋--------狀況類似銀行屋, 只是銀行在處理這些銀行屋所用的渠道不同而已. 近期用現場拍賣形式出售的銀行屋似乎越辦越少, 特別是在加州和灣區. 主要是銀行方面覺得通過將房屋投放到正常的房屋市場 (Multiple Listing Service)上, 由地產經紀去處理買賣中的文件和過程, 是更加妥善和快捷的有効方法.
n 先租後買屋-----房屋當然處於正常狀態. 因為租客與業主有合約, 先租後買, 租客自然小心維護啦. 租約和買賣條款都是依雙方的恊商而訂定, 當然也包括房屋過戶時的價格了.
2. 趁機買屋的選擇
n 盡量選好區, 校區----既然想趁現在的低谷期買入, 仍然不要忘記 Location, Location, Location的道理, 在自己力所能及的情況下, 盡量去買入好區的房屋, 不論今後在校區, 治安, 出租或升值上都會一定會令你得到甜頭. 反之, 在劣區的話, 你只會越來越煩, 不得安寧. 當然, 在能力做不到但又想投資時, 才別無選擇而己.
n 基礎無損壞------一定要選擇基礎結構無大損傷的房屋, 千萬不可貪便宜而因小失大, 除非你是很專業的建築人仕, 能夠將危房修復, 否則, 修理結構上的毛病很可能會令你惹上很多的麻煩. 找一個職業的驗屋師去驗屋是必不可省的開支.
n 有潛質, R2, 可擴建---這種房屋在地少人多的密集人口的城市, 尤關重要. 如果市政府注冊是可建两單位的地段, 可轉換為營商的地段, 鄰居已獲準加伸建築的地段和社區將有大型發展規劃以及有新的運輸系統在興建中的, 都屬於有潛質的投資, 應該特別留意, 勿失良機.
n 不大不小----SF三藩市(三房二廁), 外圍(4房2.5廁). 現在, 人們的生活環境要求己改變很多, 新一代成長起來都會要求有自己的獨立空間. 所以房間的多少, 直接地影响到房間的價值和質素. 例如: 縱使三房間屋與四房間屋面積幾乎相等.但四個房間屋的出租租金是比三個房間偏高三幾佰元.
本期先介紹主題之中的两個, 下两期會再介紹另外的四個, 分別是: