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出租前的準備
李健源 Kenny Lee
DRE# 01368916
上期討論租客租屋前的準備, 自然今期是站到另一面, 討論屋主出租前的準備. 看起来, 好像兩者是對立的, 但其實兩者是互賴互補的, 有良好的關係連結其中, 就會收到雙嬴的効果, 租客付出辛勤勞動的血汗钱去換取一個寧靜, 舒適的居住環境, 而屋主收取了金錢, 當然也就應該提供足夠安全的居所, 因此, 雙方都應在簽定的租約範圍内做好自己的本份, 大家才能和平共處, 相安無事.
A. 屋主在出租前要怎樣注意自己的物業, 令物業為租客所喜歡而很快成交呢?
B.信用報告的要求是如何做的呢?
1. 一般有經過管理公司幫忙出租的房屋, 都會經過信用測試這一環, 作用是很重要的. 在美國, 你若腰纏萬貫, 遍屋黃金並不重要, 信用記錄不好, 你就很難借錢, 即使租屋也一樣. 只要將信用一查, 所有的欠債, 還款情況一一暴露出來, 甚至乎連犯罪記錄和 過往租屋被逐記錄也表露無遺.
2. 信用測查報告的費用也比一般貸款測查報告的費用稍貴, 約是每人$25左右, 測查費應是由房客支付的, 但千萬不要忘記: 要房客自愿簽署這張測查書, 你才有權查核他的信用紀錄的.
3. 分析一下信用紀錄供大家參考: 一般來說: 700分或以上是優異型, 但在租客中, 這類型的人很難尋了, 很明白, 分數這麽高, 貸款就不難, 還需租屋住嗎? 就算租, 也多半是臨時的, 不會是長久的. 租客的分數在650分應該是不錯的, 如果他是打工的, 分數要求應該是較高一點, 如果他是經商的, 在資金週轉上可能因近期金融風暴影响而稍低也是情有可原. 但分数如果低于550分, 誠信就有問題了, 不过仍然可以在了解其原因和听取其解釋后再作决定, 但最好还是要求他附加上一個信用較好的親友作保為好.
C. 按金與租約是如何履定的呢?
1. 一般住宅或小商舖出租, 按金是一個月. 但視乎租客的質素程度而可以提升到两個月, 例如他的信用分數差, 還款拖欠期長, 欠外債額頗大等, 而您又很想租給他, 房主都可以要求两個月按金, 但除非有完整的傢俱提供, 否則很多當地條例規定: 不能多過三個月的按金.
2. 可以要求在收按金同時, 加收$500左右的遷出清潔費, 遷出時清理後餘數退還.
3. 按金是否需要計算利息給租客要視乎當地規定而言.
4. 一般在口頭同意知會租客後, 應該可以收取租客的訂金, 以便房主可以草擬合約, 讓雙方簽署. 合約的內容應該很清楚的寫明:
a. 雙方的資料
b. 出租的租金, 按金和清潔費或其它金額上的數目
c. 出租的日子, 除了直接寫清出租期的租金數目外, 如果租金在期內會有變化, 就必需清楚列出: 某年某月某日 至 某年某月某日 租金$是多少. 以免有灰色地帶出現.
d. 如果有生約期 (Option), 就應注明: 雙方的任何一方可以在一個月之前通知對方中止生約租約. 通常, 生約期在租金履定上有預先設定或視市場而定两種.
e. 如果要求租客自行支付租金以外的費用, 例如: 花園剪草費, 管理處(HOA)費用, 固定的水費, 垃圾費的數目等, 也應詳細列清楚. 水, 電, 煤氣費用當然是租客每月自付, 記住要求租客起租後必需轉名登記. 另外應該注明: 假若因租客違反守則而引致的各方面罚款, 例如管理處(HOA)方面, 逾期交租, 或租金支票弹票等及其相关開支或文件費用, 均应由租客支付.
D. 搬入記錄需保管好
在轉交租客門匙, 被允許搬進去之前, 房主有必要清楚地記錄下屋內外可以登記下的設備与物品和其狀態及數量, 然後雙方簽字確認, 以便將來遷出時核對, 合理的使用, 損耗, 和折舊是可以接受的, 但故意或無意的損壞則可追償. 如果可以拍下照片就最好了.
E. 鎖匙與車房門遥控器交收
正常狀態下, 在交收鎖匙與車房門遥控器後, 房主仍然可以保留一條鎖匙, 以便有緊急事故而租客無法趕回來時得以進入去解决問題, 但這並不代表房主可以隨時進入房屋. 非緊急情況下, 業主仍需提前24小時知會租客才可以進入. 同樣地, 如果郵箱是需要鎖匙去開的, 屋主最好預留一條, 因遺失重配是手續較麻煩的.
再三強調: 房屋出租是互惠互利, 那一方也不能太過份, 能預先談妥的, 盡量先講好, 中途發生的, 也應以互諒原則解决. 除了遇到有意行騙的租客外, 大部份租客仍是很有誠意的. 要防範租霸, 就需要專業的物業管理公司為您効勞了.