李健源 Kenny Lee
上期是為最近想買屋的朋友所作出的特別忠告, 那麽,
在現時金融海嘯衝擊當中,
作為打算想將自己的房屋爭取理想的售價賣出的朋友,
又應該注意那些特別之處呢?
下面繼續談一下些許的心得.
首先,
是時間
以一年中的常規來說,
打自每年的春天開始,
特別是報税日期4月15日之後,
在北美洲是大地回暖,
天高氣爽季節的開始,
除了風和日麗可以增添房屋内外面貌有不少動人色彩之外,
人們的心情也由緊張的報稅準備之中松馳下來,
開始考慮和觀察市場.
特別是有孩子讀書,
要考慮校區的問題的話,
由4月-7月,
正是黃金檔期.
所以,
要出售房屋,
這是一個難得的機會.
只要有需求,
房價才能有攀升.
當然上述的是正常規律,
今年因為經濟欠佳,
失業率高,
似乎應該有所影响.
但自從春季開始以來,
房屋的消化率好像並未有受到波及,
在前一𡌄兩個月中,
好像中上價房屋銷售較呆滯, 但近期一百萬元(在三藩市而言)以下的房屋似乎即出即走,
顯示市場仍有所需求. 縱使傳聞之中,
貸款是如何如何的困難, 但成交率仍是非常之高.
所以, 時間規率似乎還是適用於今日的.
第二,
是相貌
大家應該還記得:
在房地產高峰時期, 有房屋出售,
基本上說, 是不需要特別將房屋裝扮的,
賣家只標榜 “AS-IS”以現狀出售就可以,
人們幾乎是達到饑不擇食的程度, 所以,
那是賣家天堂的日子. 而目前又如何呢?
現時市面(全美國而言),
共有三種相貌的房屋充斥市場, 分別是:
- 銀行屋----該等房屋的相貌,
多半是受損壞, 只是程度不同而己,
銀行收屋之後,
一般都會由拍賣部䄉職員及代為上市的經紀作一次詳細視察, 留下一個視察記錄,
以供日後交給買家之用, 除了部份房屋因為門窗嚴重被破壞,
而必需加固封牢, 以防有流浪者走入作為居住之外,
一般都不會加以維修. 所以,
有些銀行屋能基本上完整, 就已經是幸運的了.
試問一個被逼, 遷離家園的人,
還會幫您裝扮房屋的相貌嗎?
- 短售屋(Short
Sale)----短售, 是因為屋主貸款巨大,
或者失業等原因而無法供款, 而取得債主銀行初步同意,
以低價叫售的房屋. 雖然屋主是没有再供款,
但在這期間他還是住在這屋內, 加上他也想脫身,
所以對房屋不會有什麽破壞. 但當然他沒有錢,
而且也不會去裝飾房屋, 所以相貌也自然是平常住家一樣,
住得好的, 倒也整齊,
住的不好的, 就雜亂無章就是了.
- 屋主求售屋----這一類正是我們今天文章的主題,
為了要抗衡來自銀行屋和短售屋在價錢上的壓力,
近期的屋主屋大部份都很注重相貌方面的裝飾, 就如同常人一樣,
穿着起一件漂亮的衣裳, 給人的第一感覺已經是與眾不同,
正所謂 “ 人貌衣裝”,
就是這原理. 最近在外米慎區有一間只有不到800呎,
沒有後園的小房子, 賣點本來一定遜色了.
但屋主將其裝修到淋漓盡致, 利用空間,
再加上裝璜公司點綴得體, 恰到好處,
竟然令房屋在市場上得多人競爭, 價錢也超出叫價,
所以, 修飾房屋相貌,
的確是可以令買家眼前一亮, 產生希望擁有的衝動.
因此, 我們很鼓勵屋主在逆市求售時,
點綴修飾是很重要的一環, 特別是厨房和廁所的裝修,
是最能令人有感覺的地方, 錢,
投資在這里是值得的. 另外,
對於不是裝修專業人仕的買家來講, 如果房屋已被裝璜一番,
省去了自已的麻煩, 搬入去就能住,
貴一點也是值得的. 這就是金融海嘯期間,
屋主求售屋應該注意的賣點.
第三,
是價錢
您聘用的經紀一定會幫您設計好上市求售的策略,
一般都採用下列三種常用的途徑:
-
高於市價叫出, 預留減價空間------好處是希望遇到愿意出高價的買家,
真的賣不出時, 才考慮減價.
壞處是開出的高價嚇走了很多的準買家, 望而卻步,
變成了冷冷清清, 無人問津,
造成了一再減價, 節節敗退.
通常, 剛上市時,
人人關注, 越久就越被遺忘了.
- 平入平出,
平平淡淡------好處是不需討價還價,
價合即賣, 這里就没有甚麽策略可談了.
其實, 正統的一買一賣是依據這種模式運作的,
只是因應市場的需求, 也是捉住人們的心理,
衍生了上面和下面的形式.
-
低於市價叫出, 等候高價競投-------這一方法,
不一定在每處地方都適合使用, 但在求過於供的地區,
這一招就很有効. 因為很多人都有需求,
對低於市價, 物有超值的房屋特別引入注目,
人多來看, 自然就氣勢如虹,
出於求勝的心理, 當然就有主動出高價的人了.
*在金融海嘯的期間,
要視乎所在區域的狀況而言. 例如淪陷的銀行屋區,
用a.和b.的方法,
可能會被低價的銀行屋頂壓着, 很難有出頭之日.
用c.的方法還有可能突圍,
不過仍有待奥巴馬的剷除銀行屋措施見効,
才能真正見到正常房屋交易的健康規律. 但在不受太大影响的地區,
採取b.和c.就很見成効了.
要想自己的房屋能夠在逆市環境中爭取最好的售價,
除了上述傳統的方法去捕捉每個好處的特點之外,
和您的經紀商量每一個上市的細節, 也是十分重要的,
希望每個賣家都能在經紀的有力配合下, 滿意地達成自己的心愿.
