李健源  Kenny Lee   

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很多朋友想起買屋, 自然第一時間想到找地產經紀帶去看屋, 而心目中完全未有考慮去那里買, 買多少錢的屋, 一般都會想, 看到合適的才作打算就是了. 以前, 的確是可以這樣想, 可以這樣做, 因為前幾年幾乎人人都可以借到錢, 人人都可以買到屋, 甚至零頭款, 差信用, 一樣可以當業主. 

但時移時勢易, 在金融海嘯冲激之下, 每間銀行, 貸款機構職員都草木皆兵, 人心惶惶, 生怕犯錯, 小者遭警告, 大者遭解僱, 所以人人都小心謹慎, 步步為營. 有留意貸款程序的人會發現: 現在的銀行貸款經紀不能直接去聯絡同一銀行派出的房屋估值員, 而心急的時候, 只有催促買家的經紀或者買家人, 叫他們自己去催, 寧愿躲在幕後, 生怕被人誤會以為與估值員有來往. 這是因為過去曾有貸款經紀和房屋估值員狼狽為奸, 故意做高房價, 令買家套出大額款項, 而令很多房屋一早就成為空売及負資產. 故意避人嫌疑為妙. 

既然銀行政策日日不同, 那麽售屋者, 包括普通有屋叫售的屋主, 銀行屋的主管, 短售中的債主, 新屋的建造商等都一改常態, 要買家一定要具備下列的條件才好前來商價: 

1. 必需具備銀行批核的提前批核貸款証明信 (Pre-Approval Letter).
2. 必需要具備打算用來作頭款 (Down Payment)的資金證明.

賣主在收取要約(Offer)前已聲明必需具備這两種文件, 再加上一張不超過總金額3%的訂金支票複印件, 才能被認為是一個完整的Offer, 並非是搶手屋才要這樣, 絕大部份上市屋都是同樣的要求. 有的甚至會要求買家即使得到了銀行批核的提前批核貸款証明信 (Pre-Approval Letter), 還要再經過賣家指定的貸款公司再重新批核才可, 不少買家被這些繁瑣的手續搞到頭大. 

另外, 資產證明也一樣重要, 因賣方担心您只是口頭富翁, 而實際並無該笔存款, 又或者是現金, 放在床底的餅乾罐內, 見不得光, 又如何能在成交時用銀行本票支付呢. 所以存款的月結單就成為了資金的證據了. 當然, 也有一定的途徑去解决的, 例如: 親友借款, 海外人仕滙款等. 

當上述兩樣證明的金額加在一起, 就是您可以買房屋的最大限度了, 如果超過限度, 您可能會被質疑是否買得起, 或者直接地拒絕您. 

現在應該明白: 買屋前的準備了吧. ,又 如何去準備這两個文件呢? 資金證明.就當然是有資金才能做證明啦. 去銀行做提前批核貸款証明信 (Pre-Approval Letter).又應如何去做呢?  

1. 首先,應該是挑兩至三間銀行或貸款公司去比較一下貸款的條件和優劣, 里面當然包括利率,有無提早還款的罸款, 要否付Point(百分點), 要否付手續費, 要否付估價費…等等, 但相比較時一定要在同樣的金額, 年期的條件下進行才有意義. 要記住, 盡量不要向多間銀行或貸款公司都去查, 因每次查對您的工咭, 都會影响你的信用記錄的. 如果有相熟朋友介紹口碑好的銀行或貸款公司, 或者是一向有來往的銀行, 也是較好的選擇.
2. 通常貸款經紀在向你索取收入證明材料, 都會向您要求下列的文件:
   1. 過去30天的工資支票記銀錄.
   2. 過去兩年的W2工資記錄.
   3. 假如你是自僱人仕, 需要過去两年的整套報税資料.
   4. 過去你所有銀行的兩個月的銀行月結單各頁.
   5. 最近的401K月結單記錄.
   6. 如您有其它房地產物業, 則需提供最近的貸款月結單和地税單.
   7. 簽署一份授權給當事機構可以查閱您的信用記錄的文件.

3. 未必每間銀行或貸款機構都需要上述文件的一頁不漏, 因為你只是作提前批核貸款証明信 (Pre-Approval Letter). 並非即時就貸款, 而且您連房屋還沒開始找, 以前這種批核是很容易和簡單的. 但隨着貸款的嚴謹, 做這封信也就慎重很多了. 其實對買家來說, 這也真的是有好處, 免得令自己一場歡喜一場空.

拿到了批核信, 應該是小型的恭喜您啦, 在這樣嚴格的審查下, 您能順利通過, 證明您是有實力. 接下來, 您要找地產經紀帮您找房屋, 他們就有信心了, 而且會因就住您的購買能力, 盡量在您喜歡的區域里, 為您尋找和留意適合您的房屋, 您要成為新業主就事半功倍了. 不過, 也要提醒您----提前批核貸款証明信 (Pre-Approval Letter).多是有効三個月, 到期時, 還是要您的貸款機構為您更新才有効. 

希望有意想趁地產低潮時入市的朋友, 首先做好自己的準備工作, 以免當您想請地產經紀帶您去看房屋時, 被他婉言拒絕. 不過, 如果擁有現金, 或房屋資產剩值就無需做這封信, 但資金證明還是少不了的.