李健源  Kenny Lee   

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短售 (Short Sale)這個名稱由前任總統布殊政府發明已來, 己經幾乎街知巷聞了. 開始時, 很多買家都很感興趣, 不少同業經紀也很振奮, 希望在逆市環境中爭取一份求生的空間. 近两年的短售熱潮, 不可以說是沒有成績, 但費時失事的手續令經紀見而畏之, 買家更是等得不耐煩, 所以, 現今大多數買家和經紀都當短售作為買六合彩, 開獎後中不中再說, 不會擺上認真的態度, 或者, 漸漸連自己向那一間屋下過Offer都記不得了. 

簡單再提一下什麼是短售? 當屋主向銀行所借的貸款額大過現在屋的市值, 而屋主又無能力去供款, 為了令自己的信用分數不致於因銀行收回房屋而大幅瀉落, 業主可以委托有短售經驗的經紀為他向貸款銀行申辦短售, 通常放出市面的短售叫價是低於貸款額, 也就是說: 即使能依價賣出, 銀行也一定虧損一大截, 所以, 每個短售個案都清楚注明: 此交易必需以貸款銀行批準為實, 而經紀佣金的多少也以最後銀行的允許為準. 所以, 在等上數星期, 數月甚至近一年, 在賣家經紀不厭其煩的窮追不捨之下得回的批準賣價, 可能會高出叫價數千, 甚至數萬, 而經紀佣金也會扣減不少. 這樣的情况下, 不少了買家會灰心離場, 經紀也不會落力, 就造成了下面的故事(1)了: 

故事(1)

劉先生夫婦在經紀小張的陪同下, 由去年年初就開始找屋子, 當然劉先生是希望趁房價下跌買到便宜貨啦. 找來找去, 很多都看不入眼, 不是地區不好, 就是房屋太爛, 有些喜歡的, 出價又有競爭, 結果近三個月都來成事. 一天, 在看屋時, 劉先生夫婦看中了一間两層式獨立屋, 三思後再三思, 都决定下Offer一試. 這是一間短售屋, 屋主家中陳設很光鮮豪華, 看不出為什麼要短售棄屋. 小張就依劉先生的指示, 下達一個稍低於叫價的價錢給賣家經紀Amy. 數天後, Amy 告訴小張, 賣家己同意此價錢, 並己簽回Offer, 但由於是短售屋, 賣家簽署這份協議基本上是無用的, 因為要大老板---貸款銀行答允才成事. 於是, Amy就告訴小張, 她己經將文件送呈銀行審批, 希望很快有結果. 

就這樣, 小張三天兩日就追Amy, 一追就是三,四個月, 答案仍然是等, Amy追銀行也追怕了, 多半都被銀行的大老爺噴一鼻子灰, 有時候, 一個部門要找好幾個人, A君推B君, B君又推C君, 皮球就這樣拋來又拋去, 再過了三, 四個月, 仍然是沒有得到銀行上層的審批, 銀行告訴Amy, 每天在審批員的桌上有數以千個的案件, 而審批員工作僅數小時, 要排隊輪候. 

小張也追得沒好氣, 放下一陣再追也是同樣答案. 在這段期間, 小張也嘗試過叫劉先生夫婦另選其它. 但偏偏劉先生夫婦又特別喜歡這間屋, 不過等候也讓他們等得很煩了, 所以, 小張一直也有帶劉先生他們繼續四處找屋, 但一直未找到心頭所好就是了. 

今年一開年, Amy 告訴小張: 似乎有機會了, 貸款銀行開始與Amy談了, 但首先, 銀行需要買家重新寫過Offer, 因舊Offer已經是大半年前的了, 依据Offer里的條款, 如無特別說明, 一般有効期只有3天. 重寫Offer是需要的, 但銀行方面要求買家劉先生夫婦先付3%訂金這一段, 遭到了小張的拒絕, 因為一等就是大半年, 如果再等又半年, 要買家放上這筆錢而又不知期限, 是對買家不公平. 而且買家如果另覓到其它房屋, 要取回來也不是太容易. 所以, 小張為買家的利益, 重寫Offer, 但沒付訂金. 

同樣又過了一個多月, 對方的答案仍是一個字 “等”. 就在這時,  小張忽然發現了一間以前劉先生夫婦也看過, 但嫌太貴, 而現在因原買家貸不到款而降價求售的銀行屋, 急忙帶劉先生去看, 商議之下, 趁對方盛氣己衰, 就向出售的銀行賣家施壓, 再减幾萬元, 竟然, 對方急於脫手, 答應了, 這就基本上吻合了劉先生夫婦的要求, 劉先生開始將注意力轉移到新的獵物上了. 

就這樣, 等了大半年的Amy短售屋就敗在了另外一間銀行屋的手上. 與此同時, Amy 那邊也收到了貸款銀行的通知: 由於賣家所欠的貸款有兩個債主, 第一債主貸款銀行可以接受劉先生的價格, 但另一個小債主雖然只有五萬債權, 而第一債主肯抽兩萬元給他, 但他不肯接受, 一定要多两萬元方肯罷休, 結果, 這兩萬元就要轉嫁到新買家及两方經紀身上了. 即使經紀愿意降低佣金, 但新買家也不接受額外的數目, 結果, 也就成了這個短售屋敗北的其中一個原因. 

正因為銀行屋需要在銀行內部花耗數月或以上的運作期, 加上可能因為這個貸款己轉賣了給其它投資者, 如果要短售, 還需要請示該投資者, 這樣一來一回, 不花時間才怪了. 除了時間, 還有精神, 心情, 難怪Amy 聽到小張告知的買家己變心的消息, 不禁淚流滿面, 久久不能平靜, 對短售失去信心, 以後都不想再做短售屋了.