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點點跡像看救市
李健源 Kenny Lee
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新總統奥巴馬上任近两個月, 這個總統真的不好做, 如果有留意他上任前後的儀容, 不難發現: 他的白頭髮明顯地多出很多, 而且白髮的特徵是條條都硬直直地豎起, 難怪有人嘆息他一夜白頭. 不過, 奧巴馬勝在盛壯中年, 經驗與魄力都處於顛峯, 通宵達旦, 攪盡脑汁, 已是每日家常便飯, 相信他與妻女也是聚少離多, 不過, 做大事的人是別無選擇的.
顯然他是這樣的努力, 在上任一個多月里, 做了一系列的救市措施, 例如: 七仟多億元救市方案, 挽救面臨倒閉的汽車製造業, 銀行金融業, 保險業, 地產貸款業, 以至民間大派利是…….等, 報章上每日都有救市新聞, 那麼, 究竟民間又有什麽具體的跡像反映出來呢? 讓我們留意一下身邊的現像, 究竟和奧巴馬救市有沒有關係呢?
大約在去年底, 今年初, 銀行屋如雨後春笋, 每天都有十間, 八間上市, 其它邊遠小城市就更不在話下, 有的一條街就有幾間, 甚至整個城市, 遍佈銀行屋, 慘況恐佈. 但, 如果大家留意下, 特別是同行會更注意: 近幾個星期似乎越來越少銀行屋推出上市, 究竟是銀行太忙, 無法處理擺上市面呢? 又或者百分百貸款者己消失得八八九九呢? 還是奧巴馬的救市措施開始起効用呢?
人們都很關心這是否谷底的問題, 但肯定地說: 救市措施是有一定見効, 例如貸款人可以要求利率降低, 等措施, 一句話: 銀行有商量, 那當然要業主收入稳定為前提. 不少業主已開始嘗試, 貸款經紀也已蠢蠢欲動. 肯定說, 這對於減少被銀行收屋有很大的幫助.
不要以為銀行屋爛賤, 無人問津, 在過去的聖誕節至中國人新年期間, 的確可以說是冷清期, 在這個時候, 銀行屋都有價可講, 因為人人觀望, 其實這是最隹時機. 但當天氣轉晴, 人們心情轉好, 奧巴馬開始落力救市時, 買家明顯地出動了, 不要說熱門地點---三藩市, 帝利市或南三藩市, 大部份稍好的銀行屋都一掃而光, 幾乎是存貨售空. 連遠達1小時路程的Vallejo, Antioch等城市, 叫價僅10萬元的銀行屋, 都會同時有幾個現金買家出價, 而且成交者都高出叫價, 所以, 有朋友想趁低再壓價, 恐怕時機已過.
在熱鬧的三藩市區內, 两個月前的業主出售屋可以壓價, 而且幾可觀, 有一間日落區屋由叫價90多萬, 被壓到下來78萬, 減幅惊人, 但現時已回上到80萬出頭了, 這正是表示: 買家開始在市場掃便宜貸, 如果救市再有成効, 恐怕這種買家天堂的現像將不复多見了.
大家不可不知, 銀行貸款很可能從此不再批核不查收入的貸款, 已經知道有幾間被認為是收入報税不足人士天堂的著名銀行, 截至三月底, 將會完全停止不查收入的貸款計劃, 有的銀行甚至調低貸款額僅現時屋值的一半, 即是說, 必需要一半頭款, 一半貸款. 相信這些措施對於以炒屋為生的人仕是一種非常强力的限制, 但同時也令有儲蓄習慣的中國人更具有置業的實力, 也令有實力的人更有𣿭議價的能力.
不可不提, 現在如果要做買家, 首先不是去看屋, 而是要去銀行算帳, 攤開你的所有合法收入, 查出你的信用報告, 由貸款銀行核計你的還款能力, 再由貸款銀行批核一封預先批核信 (Pre-Approval Letter), 寫明你可貸到款項的數目, 沒有這封信, 你還不能送遞Offer呢, 而且不少賣家還要求是直接的大銀行或指定的銀行出信才有効, 這令同業的貸款公司也受到很大影响.
另外, 不少買家都會要求提供頭款資料 (Fund Proof), 要証明頭款確實已存放在銀行才接受Offer, 這樣也杜絕了在Offer上開空頭支票的現像. 將頭款數目加上貸款數目, 就是接近你能買的屋價. 這一些, 想買屋, 就首先要做的.
這一點很容易明白: 大批前段出售的銀行屋堆積在一小部份的公証行和貸款銀行, 新借貸款又要經多重且細致的審查, 成交期一般都無法在30天內完成 所以賣家通常都會主動地放長些成交期, 例如45天等, 雖然合約上有明文條款: 如果買家未能依期成交, 每過一天要罸$200-300元. 如果真的出現延期, 你的經紀應該是會幫你爭取延期, 假若買家是真正盡力去做, 而且只差少數天, 一般上, 賣家是肯接受的.
再一次說明: 上述各點跡像只是每日面對市場變化的一點感覺, 並非鼓動大家一窩蜂去搶購, 至於是否因此而看出樓市是否已開始反彈, 又或者已經超越谷底, 就惟有靠自己的判斷和分析了