李健源  Kenny Lee                                                                                                 

 近日, 很多朋友都打電話或發電郵查問一些有關租務的問題, 形形種種, 體現了業主與租客之間的依賴關係及其存在的矛盾, 雖然有很多既存的問題, 我們作為中間人,很難對每個個案有特別的見解, 更不可能讓求助者以自己的矛去擊自己的盾----自相矛盾, 所以萬事防患於未然, 才是最明智的. 

下面是列舉一些租務上的重點項目, 其內容適合一般的美國城市的租賃關係, 然而, 每一個城市又具有其獨特之處, 故不能一概而論, 例如眾所皆知的三藩市(舊金山), 屋崙(奧克蘭), 栢克萊等灣區城市, 都列入租管範圍, 而條例隨時變更, 故要清楚具體細節, 最好是向當地政府的租務部門了解: 

歧視，是聯邦居住權益條例中，業主常常容易出錯的項目。什麽叫做歧視？簡單來說，如果你不可以做到一視同仁，那便叫做歧視。1968年聯邦為居住權益立法，便早巳說明，任何人不可以因為種族、性別、國籍、宗教而受到不公平的對待，及剝削居住的權利。除了聯邦政府，很多地方政府亦立例，若然拒絕租住房屋是因為業主歧視未婚男女、家庭成員有小孩子、同性戀者、殘疾人仕等等，業主皆屬違法。要記住，業主只可以把經濟及信用條件壞的租務申請者拒於門外，而不可以因以上的原因而拒租。至於怎樣斷定租客的好與壞，那便要視乎業主或管理公司制定的一貫標準了。有的業主，可以接納租客申請人的入息是租金的兩陪，但有些業主，卻要求租客申請人的入息是租金的四陪。故勿論準則如何，最重要的是，對所有租客都是有相同的標準，否則，你亦會同樣犯上歧視的罪名。 

租約，特別是有特定時間的租約，例如一年租約，這等合約必定要書面立約，超過一年特定時間的租約，業主及租客皆要在地保官見証下簽名。租約，是租務上最重要的文件，業主與租客的所有權利和義務，都清楚列明；無論業主也好，或租客也好，都要細讀及明白所有條文，那才可以在日後各自履行合約，減少誤會的機會。

按金，是保障業主租住單位內的財物，即使租客遷出後發現損毀了單位內的財物，業主也不致於血本無歸。在遷入單位的當日，業主和租客應把單位內現有的損壞地方或物品記錄在表格上，雙方於表格上簽註後並各自保留一份以作記錄。這樣可以避免日後爭議的機會。也有業主，以為按金可以暫作私人財產；但實際上，業主必須把按金保持存於信託戶口內，且向租客提供收據及存放地點的商號及地址。 

到有一天，租客要說再見，業主必須於租客遷出十四天之內把按金全數加上利息退還給租客，或以書面解釋為什麼全數或部分按金不獲退還。如果業主沒有這樣做，無論原本租客應獲得全數按金與否，業主都要把按金全數退還給租客。

維修是大家最頭痛的問題，一旦租客通知業主單位出現問題，業主有一定的時間限制內維修及處理，除非問題是超出了業主所能控制的範圍以外。維修暖氣、冷熱供水系統、或電力系統供應，及一些會使租客有生命危險的情況或設施，業主要在二十四小時內處理或維修。至於主要的管道裝置出問題，或一切業主提供的家庭用品如冰箱、微波爐和煮食爐等，業主在七十二小時內要維修妥當，其他非緊急情況或物品修理，則有不能超過十天的寬限期。

 希望業主與租客能夠坦誠相對, 有問題需及早解决, 不要累積到弋戈相向時才束手無策, 結果只會两敗俱傷.