李健源  Kenny Lee                                                                                                 

 在美國房地產滑坡的時期中, 有两個名詞是人們經常聽見和提及的, 一個是 “Bank Owned”即銀行屋, 一個是 “Short Sale”—短售. Bank Owned屋, 我們用過不少篇幅去介紹過, 也是近期的熱門話題, 反而 “Short Sale”像個過氣的 “寵兒”, 越來越缺乏眾人的關愛, 究竟它是怎樣的一回事呢? 

“Short Sale” 是布殊政府一年多前推出的一個救市的方法, 面對住一大堆次按犧牲的業主一個接一個地被銀行收屋, 甚至破產. 布殊出爐了 “短售”的政府. 也就是說, 無力償還債務, 繼續供屋的業主, 可以通過地產經紀人向貸款的銀行提出將房屋進行短售-------業主可以在市面叫較低價求售, 到有買家愿意出價時, 再呈遞上去貸款銀行申請可否被批准出售, 當然, 與貸款額之差價就由銀行自己承受了, 業主雖然也會影響其信用記錄, 但不致予跌至谷底, 是一個脫身的好辦法. 

當然, 銀行也不是笨疍, 你請客要我付錢, 那來的道理, 於是也就慢条斯理地談談做做, 做做談談, 大部分的短售都要搞幾個月, 甚至半年或一年. 這還不只, 到半年後, 這件事被舊事重提的時候, 銀行和債主方面往往還不只要當初的Offer價, 多半又是重新討價還價, 最後, 大家還是談不成, 況且這時候, 很多原來的買家己經改變初衷, 或者早己買到心頭所好了. 這就是短售大部分成不了事的原因. 

短售除了難成事之外, 有時還帶來一些麻煩. 住在東灣的文先生就有這樣一件不愉快的事.  五個多月前, 文先生喜歡了一間在市場上短售的房屋, 如同其它個案一樣, 文先生找到自己的經紀向對方的經紀下了一個Offer, 價錢是與叫價相若. 簽完Offer之後, 好像就石沈大海, 一直無聲無色, 文先生幾乎己經忘記了這件事.  

上個月的一天, 文先生的經紀突然急電找他, 告訴他: 賣家己經得到銀行允許, 可以削價出售他無法供款的房屋, 但是不能只依文先生當初出的價格, 要多加三萬元. 文先生考慮了两天, 自己實在也很喜歡這間房子, 於是就答應了賣方的要求, 交易也就開始進行起來了.  

大家要知道: 短售的房屋, 一般都是還有人住的, 要末是屋主自己住, 要末就出租, 由租客租住. 文先生要買的這間屋, 也是有人居住, 不過不是屋主, 是住客, 而且這個租客是與屋主是沒有租約的, 而且也是交付現金的. 但租賃關係己是事實. 但買賣合同中並沒有提及該屋主會在成交前處理妥當租客要遷出的問題, 只是在成交前, 由前屋主寫了一封30天通知書給該租客.  

在成交當天, 不知道是屋主方面多番催促, 還是文先生的經紀急於成交, 結果, 文先生接到自己經紀遞給他鎖匙時, 只告訴文先生: 你的租客還在屋內, 己經去過信要他搬走, 但現仍未搬, 或者過幾天他會搬走吧. 就是這樣, 文先生就糊里糊塗地拿到一間己過户, 但不能搬進去住的房屋. 

文先生開始與租客交涉, 剛開始, 租客還挺客氣, 笑臉相迎, 但一提到搬出, 就沉下了臉, 而且還惡語相向, 警告文先生不要再打來騷擾他. 文先生也真拿他沒辦法, 又不能將他的東西拋出街外,  文先生又去找自己的經紀, 他也推得一問三不知,. 文先生也找到之前的屋主, 但屋主說, 他己搞清楚了手續, 而且自己也沒錢, 你告我也沒錢賠給你去趕租客, 你自己去趕吧. 

文先生就這樣左右為難, 不知如何是好. 如果買銀行屋, 就很少會遇到這種情況, 因為多數的銀行屋都是銀行在收屋之前, 己經無條件地要租客遷出, 而交給買家的是一間吉屋(空屋). 現在, 文先生仍在當地與律師商討對策, 除了多花金錢外, 還要花費很多的時間, 還不知道甚麽時候才能搬進自己的居所.

我們沒有詳細看閱過他們成交的文件, 不能妄下定論, 但分析上來說, 文先生自己也有失策, 在未成交之前, 文先生理應要求他的經紀帶他巡視一次房屋, 如果看到房屋是不能交出空屋, 就不應該成交, 除非文先生在買賣合約中是同意承受該租客, 那麼, 文先生就只能自己去處理這件事了. 

他的經紀也是失職, 既然前屋主有發信叫租客遷出, 應該說, 他應要求前屋主和他的經紀人要覆行合約, 將租客趕出, 然後才引領買家去完成交易, 這是他的責任, 而且過橋就抽板, 裝聾扮啞, 也太過份了些. 

除了上述例子, 還有很多的不便和不明因素, 令到大家對短售淡而無味, 喪失興趣, 也就形成了經紀不愿帶客去看短售屋, 買家也不愿去看短售屋. 這也令布殊總統的這一招顯得遜色. 但是, 事情並非絕對, 面對着經濟環境的進一步惡化, 相信銀行方面會盡快適應短售的潮流, 加快處理這些個案, 令到短售的做法產生真正的成効.