李健源  Kenny Lee                                                                                                 

近期, 遠至沙加緬度, 近至三藩市灣區, “銀主盤”的搶購潮, 仍然有增無減, 特別是在暑假期間，氣朗天晴的日子, 人們對買屋的慾望通常也是最高, 加上銀行逐步收緊貸款條件, 無頭款不借, 無收入文据不借, 信用低不借等等, 人們都在預計, 以後貸款將會更難, 所以, 有心置業和有些家底的市民, 都希望趁此機會，搶到一間 “銀主盤”. 

怎樣可以搶到 “銀主盤”呢? 在現時加州的地產法例中, 這些由銀行收回的房屋, 是依循正常的公開渠道, 放到市場上, 讓市民公開出價, 而同樣由公證行辦理所有的過户及登記手續. 但有些小竅門, 仍是或者可以幫到大家的, 現提出來供大家參考，有所不對之處，希為指正. 

一般 “銀主盤” 有两種途徑投放到市場, 一種是由職業的拍賣公司在設定的日子和地點公開拍賣, 在拍賣前1-2個星期, 會有一個開放日，讓有意競投者先去看一下該房屋, 然後遵照拍賣公司的要求, 買具一張本票, 銀碼一般是5000元, 不用填收款人. 在拍賣期間, 聽到叫價, 就可以舉手競投，首個叫價並不一定就是刊物上的標價, 有時標價29.9萬, 而首次叫價就己經是40萬, 因拍賣公司根本地無意售出太低價, 同時也節約時間, 更容易帶起高潮. 在叫到最高位後, 三次呼叫無人再出更高, 就拍板成交. 拍賣公司通常要收取買家5%作為服務費.  

記得三月份的一個拍賣會上, 一間 Daly City 三睡一浴就由239,000競投到599,000., 加上服務費5%, 成交價就接近63萬元了. 在這種拍賣會上, 要留意下列幾點: 

1.      事先一定要預早安排去看屋, 因銀主是不會對房屋負責任何的售後責任, 如果之前的屋主或租客惡意破壞，買到破損的房屋就只有自嘆倒霉了. 當然, 肉眼上見到的毛病也很有限, 但還是要做的.

2.      做好市場調查, 做好要投房屋的詳細資料的了解，例如：呎吋, 土地大小, 房間數目, 屋齡, 目前地稅比率, (因有些房屋地處新區，可能有建校費, 開山費).

3.      要設下自己的上限, 要能控制自己的情緒, 不要一時衝動, 點到即止, 超過自己上限, 就要忍手或者即時離場. 

另一類 “銀主盤”的銷售辦法, 是由銀行直接委托個別地產經紀, 放到市場上去求售, 這一招在今次的次按風暴中似乎很見効, 比拍賣還受歡迎，人們普遍對這種銀行屋很感興趣, 因為銀行叫價一般都較市場上為低, 加上在灣區出現的較少, 所以往往成為買家追尋的對象. 銀行屋的特徵是: 

1.      上市的叫價通常是市價的80%, 明顯比市面便宜。

2.      負責上市的經紀所作的出售準備, 通常都很簡陋, 甚至招牌都不掛. 外人連誰是賣方經紀都不知.

3.      多數房屋都不會做Open House, 開放, 只是被告知, 自己可以上門去看就是.

4.      不少房屋連經紀專用的鎖盒都沒有, 只是掛上一個很簡陋的密碼鎖盒, 任何人可以取到密碼，和取到鎖匙, 有些自私的人, 甚至看完之後, 連鎖匙也偷走, 避免更多人來加入競爭, 這是很不道德的所為.

5.      通常不設收Offer日期, 前一两個月, 銀行方面還會放出來, 等個十天, 八天以便招來高價者出投, 但隨着人們對銀主盤的認識多了, 銀行己不用等太久就作拋售决定了, 最快的只有1天. 

因此, 針對這一類的 “銀主盤”, 小竅門就是: 

1.      尋找一個忠實為你服務的經紀, 與他密切配合, 除了他為你即時留意新上市的銀主盤外, 如果你會用腦的, 自己也可以上網查看着有那些價錢偏低的房屋出現, 馬上與你的經紀交換意見.

2.      如果確定是銀主盤, 而不是短售, 就要考慮它的價錢是否便宜, 是否物有所值, 通常以自己的經驗加上經紀的意見, 你會很快决定到是否值得去買.

3.      如果經紀有圖片和房屋資料, 你要盡快閱覽, 如果外型, 地理位置, 大小, 房間和廁所數量及土地面積符合你的心意, 就應該考慮馬上約經紀看屋.

4.      看屋後要盡快决定你是否要出價, 如要出價, 就要盡快進行, 不要仍抱着慢條斯理的態度去左思右想, 因為如果能令你動心, 也一樣會令其它人也動心的.

5.      出價多少, 不要受叫價影响，通常銀主局都較市面同類屋為低，除了首先要考慮自己的負擔能力之外, 還要打破自己可能以叫價就買得到的夢想, 要穩操勝券，除了要快之外, 價錢也應有所出頭，才會有機會勝出. 

上述各點, 並非鼓動大家去搶和爭, 但既然要趁低買到銀主屋, 就必需有不同與買普通業主屋的心態和做法. 還是老一句, 一定要 “量體裁衣”, 看清自己買屋的能力, 供款的影响和房屋的地區, 才作出自己的决定. 同時也希望借此提醒大家, 市面有些網頁或刊物, 聲稱擁有一大堆的所謂 “銀主盤”, 但其實並非實存, 只是一些人借題吸引買家而己.