李健源  Kenny Lee                                                                                                   

接續轉載由遠道來自台灣寶島的博士生, 成功的實業家夫人 Angel Kung(孔小姐)對台灣大選, 馬英九上台後, 國共两党應有相對長的穩定時期, 怎樣去看台灣的近期房地產趨勢呢？請看 Angel 的 “選後台灣房市投資淺見”. 

基於以上期的分析觀點，讓投資者可以明確對台灣房市產投資面向及注意事項作多方面的參考，明確的掌握時機、挑選好的區位，做出正確的選擇。 

目前台灣的環境及政治地位特殊，佔有良好的優勢環境條件，城市鄉村均衡發展，海島型氣候四面背山面海，是個適合居住的寶島。另外台灣人民土地分配面積有限，並強調寸土寸金的觀念，人民的飽和發展將來對房地產的需求一定更大。當前的台灣政治與統治者治國態度改變，人民對未來福祉的增進與改善有更深的期待。再來台灣社會風氣轉變與各鄰國建立交流的友好關係下，近日又開放中國大陸人士來台投資與觀光發展的需求增加，更加帶動台灣經濟的提升。加上台灣國民對於未來美好家園的重建，有著更深的期待與信心，並精心策劃居住環境的需求與品質，期許在住屋環境下有更好的遠景。 

基於以上個人對台灣現況環境與民眾心態的觀察，在在的影響並關係著台灣房地產市場的發展，現在的台灣地產近幾個月來交易市場熱絡，房價的走勢亦居高不下，呈現一片欣欣向榮的景象，至於投資哪一個城市及區位，要先了解台灣地理環境的現況及市場層面的分析，看準確現有市場的實際需要及未來的長遠發展，才是一個投資者應有的理念。 

接着, 請看孔小姐對我們投資者在台灣房地產方面的問題所作的回應:

問：孔小姐, 我們是灣區的華僑，原籍是廣東，我們對台灣並不熟識, 但我們見台灣選後, 房地產趨增，我們也想分散一些資金到台灣, 並不是想去投機, 而是真的想投資, 現在出租, 過個十年八年, 退休後可以作為一個每年小住三數月的好去處，您有甚麽高見？ 

答: 如果是想投資做為日後退休渡假的好去處，首先必須考量地點和區位及空間大小，例如是都市便利區位或是休閒渡假郊區，是大樓、公寓，要幾個房間或是小套房，這些都是您在投資前必須思量的問題。但您在出租的前提下，十年八年之後才做為退休渡假之所，建議您在城市都會區、工業區作為投資地點較理想。因為台灣出租率和租金收入並不能和加州灣區相提並論，租房者多半為上班族或學生族，所以選擇北部都會區較為適當，但相對的如果是希望房子好出租及有較好的租金收入，也必須要支付高額的房價，所以要先衡量自己投資財務的現況及未來需求，本人建議都會小套房是不錯的選擇。 

問:  我們知道: 中國的房地產交易手續還存在很多漏洞, 令不少海外華人望而卻步. 也知道目 前中國很多大城市的房地產部門，紛紛派遣房地產官員來美學習, 相信不久將來會設立類似美國 Title 公証行這一類中間監察企業, 或像香港和紐約那樣，由律師行來作公証和監管分配金錢, 那麽, 台灣又是如何處理這方面的手續呢？ 

答：台灣房地產交易手續主要是由合法的代書、地政師來辦理過戶手續，在經由政府稅捐機關及地政事務所辦理稅捐及登記。主要分為以下步驟：(一)簽約、(二)用印、(三)稅捐處申報土地增值稅及契稅、(四)完稅、(五)地政事務所申請登記、(六)領取權狀、(七)交屋。整個流程在正常情況、無欠稅、無案件補正情況下，先由稅捐處辦理土地增值稅、契稅現值申報後核發稅單，再由銀行繳交增值稅及契稅，檢送轄區地政事務所申請移轉登記，後領取土地、建物所有權狀正本，如有貸款尚需辦理抵押權設定塗銷登記手續。 

問: 怎樣選擇一個中介公司呢？我能夠信得過他們嗎？他們收費是如何？因為我們在台停留不很久。 

答: 買賣房屋是人生的大事，所以需要正派經營、服務完善的不動產仲介經紀公司專業協助，選擇如下：(一)合法業者必須於營業處所之明顯處張貼證照：包含公司執照或營利事業登記證、主管機關許可文件、不動產經紀人及公會會員證書、明顯張貼收取報酬標準及方式。(二)收費標準依法定規定：台灣房仲介依法定服務收費標準，買賣雙方合計收取的服務報酬不得超過6%的上限，租賃服務報酬則合計不得超過租金一個月半月。(三)可提供專業服務：免費不動產諮詢、房屋評估、稅費概算，房屋促銷服務、買賣協調服務、代辦產權轉移、融資貸款服務及近三個月行情提供。(四)提供房屋交易安全制度：屋款由銀行專戶保管，產權移轉手續完成後，執行交屋交款事宜。 

問: 房地產的交易, 在政府各部門的手續和收費大致是如何？擁有房產後, 每年的稅收和費用又是如何？  

答:    一般申辦買賣(贈與)政府各部門手續為:「權利義務雙方訂立買賣(贈與)契約－向土地所在地稅捐處申報增值稅、房屋所在地鄉鎮市公所申報契稅－國稅局申報贈與稅－繳清相關稅款－增值稅單及契稅單查欠地價稅及房屋稅－備相關文件向地政事務所辦理過戶登記」。其規費通常分為：(一)土地增值稅=土地自然漲價總額*適用稅率。(二)契稅=房屋現值*適用稅率。(三)登記費：土地增值稅單之移轉現值或契稅單之契價 * 0.1%。(四)書狀費：土地所有權狀或土地他項權利證明書，每張80元台幣。

擁有房產後每年稅收：(一)地價稅=申報地價*稅率*分攤比例 (自用住宅用地稅率為千分之二)。(二)房屋稅=房屋課稅現值*稅率*分攤比例 (住家用房屋稅率1.38%~2%間)。 

謝謝孔小姐的賜教, 我們知道: 孔小姐並非房地產從業員, 只是將自己知道的地產常識與以大家分享, 真的對台灣馬英九後的台灣房地產投資有興趣的, 歡迎來信交流, 感謝大家支持.