李健源  Kenny Lee                                                                                                 

想來想去, 不知道應該怎樣翻譯 “Short sale” 和 “Bank Own” 這两個近日常常聽見和看見的名詞, 或者, 讓我試一下將這两樣東西的實情形拿出來分析一下, 請大家給我意見: 我用 “賤賣” 來翻譯 “Short sale” 和 “銀主屋” 來翻譯 “Bank Own” 是否貼切和恰當. 

當一間的業主因為經濟上突然拮梗而無法依期供屋, 貸款方(銀行)自然就不停地發信, 打電話等方法去追催業主，三番五次的多個月無效後, 銀行就會向業主發出最後通碟, 警告業主：如果再不支付供款, 將會依貸款合約 (Deed of Trust)的條文內容，實行收屋並變賣, 以抵償銀行方面的損失。 而業主收到此信之後, 如果仍然無力去供款的話，即意味着之前他為此房屋所付出的一切, 包括頭款，已供的本和息, 以及所有已付的手續費，將會隨之而化為烏有. 如果銀行真的收屋，他的信用記錄將會跌至深谷，很難翻身，在不短的時間內，如果想再買屋就非常的因難了. 這時候, 他還有一條路可走，就是主動同銀行接觸, 提出 Short Sale---賤賣， 例如: 他借銀行60萬元, 現時屋價根本賣不到60萬元, 最多只值55萬元, 他就會與銀行商討, 看銀行是否允許他以50萬元開價, 爭取賣到55萬元或更高。 

銀行當然是很不愿意接受啦, 但迫於無奈, 再逼業主也榨不出油水來, 惟有考慮業主的要求, 或許慶幸能賣得超過55萬, 也可以减輕銀行的損失. 如果銀行肯接受 Short Sale, 業主的信用當然因欠供而受一定影响, 但因銀行點頭，故還不致於敗壞到今後不能再買屋, 翻身還是有望. 這就是 “Short Sale”. 

賤賣---並非一賣了之, 除了賣出多少錢, 業主是分毫不能收之外, 與原貸款相差的差額，仍然當作是業主的收入而計税. 另外, 由於業主是被逼賤賣，故並不能作主决定賣與不賣, 决定權是銀行說了算, 所以, 一旦接到Offer, 業主經紀無事可做, 只是循例式將收到的Offer 呈送銀行, 銀行部門繁多，逐層上遞，往往一等就是幾個星期, 甚至數月, 買家如明白此原理, 就需要有耐性等, 直到有回應, 屆時才知花落誰手，當然, 中途買家也可退出, 因合約原則上已過期，欲購買 Short Sale 房屋的朋友, 應有心理準備. 

至於 “銀主屋”, 是銀行已經沒收了這間屋, 銀行已是屋主了. 銀行並非投資家, 根本無心戀戰, 但求不要虧太多, 賣出去套現就是了, 所以, 銀行在備妥了所有絕對保護自已的一系列要買家簽署的文件後, 通常是很快就審閱呈送上來的Offer, 當然, 銀行也不會與買家討價還價，但會在回應時告知買家是否有對手, 暗示給買家, 在最後决定之前, 買家仍有機會提高買價, 以便穩操勝券. 一般來講, Bank Own “銀主盤”, 銀行收到Offer, 會在數天內即知會自已的經紀其決定的結果, 而交易也與普通的買賣房屋大致相同，所以, 銀主屋也比較受歡迎，而且也不用 “假以時日”. 

不過, 两樣方式的銀行參與的買賣房屋, 大家可想而知, Short Sale 是賣家還有一線脫身的機會，當然就保護得該房屋較好, 以吸引買家提高售價. 而 Bank Own 則因為原業主已被迫離場, 本身的屈辱和無奈，加上所有之前的投入均全部輸光, 發泄和報復心態就再所難免的, 所以, 很多銀主盤的屋都被破壞不堪, 這一點就是買家要考慮的了. 一般來說, 銀行涉及的房屋都不會被要求維修, 更換, 所以只是以 “AS IS” 方式購買, 新買家只有做好 “後果自負” 的心理就是了.