李健源  Kenny Lee                                                                                                 

上期談到三藩市姻親單位和親属收回自用, 今期會介紹一下, 收回自用的步驟和方法:

1.      30/60日通知書---此通知書必需要送遞到每一位租客手上, 而且最好不要由屋主自已送交，而是通過第三者送去並簽收. 搬遷費的一半也應該在此通知送去時一并交給租客。同時也應該將一份副本送交三藩市租管處留底備案。

2.      假如租客如期搬出, 則屋主需在搬出時支付另一半搬遷費, 而屋主則必需在90天內搬入房屋內居住.

3.      假如租客不肯如期搬出, 新屋主可以向法庭提出驅趕訴訟, 由法庭執法去驅趕租客, 不過, 此段過程可能需時要幾個月, 新屋主需要有心理準備, 先找到合適地方居住。

4.      在實施法律行動中, 假如租客仍然不愿搬出, 新屋主與租客恊商一個金錢上可以解决的妥恊, 未嘗不是一個好的辦法, 因官司打下去, 屋主固然要化大筆錢，租客一旦紀錄蒙污, 今後找房子去租也成問題. 所以, 錢能解决的問題總比法庭解决要快要好.

5.      屋主可以選擇提出一個與租客的金錢上的妥恊, 但必需要小心, 切勿帶有用驅趕行動的恐嚇字眼，否則, 假如妥恊不成功, 而屋主繼續驅趕行動時, 租客會引用之前雙方的討論內容及恐嚇字眼去反告業主以達到報復和降低業主誠信的目的, 這一點需格外小心.

提案 “H” 簡介:

A.     屋主在下列情况下, 才可收回房屋-----

1.      租客欠租.

2.      租客遲交租.

3.      經常退回支票 (彈票/跳票)

4.      租客非法使用該單位.

5.      未經屋主同意而分租單位.

6.      增加居住成員而未得到屋主同意.

7.      租客惡意損壞房屋.

8.      租客不準屋主正常入屋視客.

屋主自用規例：

1.      屋主自用必需要超過36個月

2.      親屬自用也需同樣要求.

3.      2/21/1991開始, 需有25%業權的業主才能收回自用.

……..由於篇幅很長, 而且內容属法律要點, 要想了解三藩市的 “H”號提案內容, 請前往請教有關的職業律師. 本文只是將一般日常常見的租務常識, 以個人的理解，與大家分享, 讓大家有初步和基本的了解。

三藩市的租務條例與其它城市不同, 即使是鄰近的屋崙 (Oakland)和柏克萊 (Berkeley)都有很大出入，讀者必需要向當地法律界人仕或租管部門查詢和請教。

其實，三藩市的租務雖然限制很多, 但由於租金始終是吸引投資者,不少人也甘愿冒險, 至於是否值得, 又是否自已會踫上攪事的租客，就只有視乎房屋主人的决定和運氣了

(本文完)