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三藩市租務知多少 (2) |
李健源 Kenny Lee
接續上期, 有關三藩市的租務條例, 會視乎不同數目的單位, 有時會被𣎴同地考慮, 例如：
A. 獨立屋-----無受保護租客條例保障,即是說, 租住獨立屋的租客在業主收屋自用時, 必需搬走, 但可以索取上述搬遷費.
B. 共渡屋------無受保護租客條例保障,即是說, 租住獨立屋的租客在業主收屋自用時, 必需搬走, 但可以索取上述搬遷費.
C. 多單位房屋-----業主不能用自住理由去中止定期的租約和驅趕受保護租客, 即使能符合 最近通過的“H”號提案, 可以以屋主自用理由驅趕租客, 仍要支付給租客前述搬遷費.
i. 原則上, 除少數很特別理由(屋主有60歲以上老人)外, 一般是很難驅趕受保護租客.
ii. 在購買多單位房屋之前, 聰明的買家應該查問了解清楚房屋中是否有受保護租客以及在這方面的租務糾紛.
iii. 假如多單位房屋的其中一個單位己經以屋主自住理由收回自用, 則不允許再有其它單位以此理由去驅趕租客。
D. 獨立屋而有姻親單位-----在三藩市, 有數以千計的不合法姻親單位. 原則上, 一間獨立屋有一個姻親單位是受允許的, 但必需安向DBI (屋宇檢驗部)申領許可証建造. 而在加建此姻親單位後, 在租管條例上, 就被看成是 “多單位房屋”, 所有受保護條例，搬遷費條例等都需要依照提案 “H”內的要求執行。
i. 沒有許可証的姻親單位, 實質上是一個非法偷建的單位, 新買家接受了現狀 “AS-IS”, 也代表他承受了一切被控告,被投訴的風險, 這一點，買家必需要清楚和明白.
ii. 新買家有两種選擇：
1. 繼續如常出租該單位直至東窗事發，但可能會面對訴訟和罸款.
2. 另一個辦法是: 購買出租房屋兼有出租姻親的房屋後， 盡快用其它各種形式的收屋方法將出租的姻親單位收回, 變回一個獨立屋, 然後, 再以業主自用去收回整間房屋.
多單位的親屬收回自用：
a. 何為親屬, 如何界定呢?---- 通常,親屬的定義是: 業主或其配偶的祖父母, 父母, 兄弟姊妹, 兒女和孫兒,孫女, 均算親屬類別.
b. 其中一個業主必需要已在多單位內自住或打算同親屬一齊搬入.
c. 搬入自用的親屬是不受數目限制的.
d. 居住期限要求--- 同屋主收回自用的規定一樣, 親屬收回自用, 同樣要居住在收回的單位內連續住夠36個月, 否則, 屋主和親屬都可能會被原租客起訴. 倘若親屬不愿再住足這36個月, 業主必需將房屋以原價租回給原租客, 如原租客不愿搬回, 業主需以原租金價將房屋租給其它人. 當然, 業主可以選擇將房屋空置直到第36個月.
e. 受保護租客----同前述的業主收回自用一樣, 以多單位出租房屋來說，如果親屬中有一位超過60歲, 而且單位中並沒有空置單位, 可以以此理由去驅趕多單位中的一戶受保護租客.
f. 親屬收回自用可以適用在獨立屋嗎？-----不可以! 例如, 父母不可以買一間房屋讓兒女搬進去住, 除非該兒女佔有25%的業權.
g. 搬遷費---- 親屬收回自用同樣要支付給租客相同屋主收回自用一樣的搬遷費.
(下回再續)