李健源  Kenny Lee                                                                                                 

居住在三藩市, 屋崙或柏克萊市的人都知道這些城市有租務管制條例, 尤其是三藩市, 更為嚴格. 租務條例的建立, 原本是屬於保護業主與租客之間的和平共處, 相安無事起到約束和制衡作用，但是由於租客群的選民人數佔相當大的比數, 所以租務問題被一些政客演化為政治工具, 形成了三藩市的租管條例越來越複雜, 越來越令小業主感到頭痛. 但是, 身居在灣區, 又不能不知道本地的租管法, 否則， 可能隨時惹上官非, 收到的租金不是應付律師費, 搬遷費和政府罸款.

作為一個打算買屋的人, 如果目標房屋里有租客, 那應該更加注意自己可以做什麽, 不可以做什麽, 才不致於買一大堆麻煩回來.

下面我們分期引述一些來自律師方面的資料, 供大家參考, 詳細內容還需請教您的律師為好.

1. 出租物業有兩種租約形式:

A. 定期租約---如果租賃協議是一份定期租約，有効期內, 任何一方不能隨意中止租約。 一般是1年或两年期為限.

B. 月對月租約-，如果租賃協議是月對月，任何一方可以用一個月通知期去中止租約。

2.  60天或30天通知期：由2007年1月1日，(除少數例外)，住客在此出租單位居住了一年, 将需要60日的通知期。 居住少於一年則可以用30日通知期。

III. 租金管理： 首先, 要確定自己的物業是否受租管管制------

A. 受租管-，在1979年6月13日之前落成的房屋，是受租管管制的。

1. 終止出租必須是依從租法令的第37.9的要求部分 Prop. H, 請看稍後的 Prop H 注解。

2. 必須30天書面通知或自2007年1月1日起住夠一年的, 用60日書面通知房客。

B. 不受租管管制- ，如果在1979年6月13日後落成的房屋，不受租管管制。

1. 必須服務標準租借通知的30天或60天終止在房客。

*如果業主要申請收回自用, 必需滿足下列三個條件:

      1. 申請收屋自用的業主, 必需要在陳述和保証會將連續在此物業居住超過36個月, 並將房屋作為他的唯一自住房屋.

2. 業主不可以有隱瞞的動機, 而目的是驅趕租客.

3. 如果收屋後發現業主並非在此物業連續居住超過36個月的話, 房客可以反訴業主, 並趕出業主, 而將原單位交回給該房客居住, 倘若房客不希望搬回來住, 則業主必需再以原有租金值租給新的租客。 這是對不誠實業主的懲罰，當然，業主可以决定空置房屋.

業主收屋的五項原則:

1. 申請收回出租房屋的業主, 必需要擁有25%以上的業權.

2. 一幢房屋只能有一次以業主自用理由驅趕房客, 一旦驅趕成功, 該單位將只能永遠用作業主自住, 即使轉手出售之後.

*這里要提醒一下新買家, 由于近年用此方法驅趕租客越來越多，購買房子之前查問清楚，否則, 該房子不能再出租.

       3. 假如業主另外有一幢類似的物業, 業主不能用業主自用為理由收屋.

       4. 搬遷費:  2007年3月1日起至2008年2月29日止, 如租客租滿12個月, 業主需支付每位租客 $4,568.00元，而一戶的搬遷費最高為$13.705.00, 而租客成員當中, 如有60歲以上或殘障人仕,以及一個18歲以下兒童, 均需另補償每人$3,046.00. 在發信驅趕時支付一半, 另一半在遷出時支付.

       5. 受保護租客:  年越過60歲和租住超過10年的租客, 又或者他是長期病患者和租住超過5年. 由於保護條例，一般有受保護租客都很難用業主自用方式收回單位。

(下期再續)