李健源  Kenny Lee                                                                                                 

買家簽好了合約 (Offer), 經紀應該盡快地送給賣家的經紀, 由他轉交給賣方審閱. 一般做法是, 先到先送, 一經賣家簽署, 就不能再接另外一個合約, 在賣家來說, 除非買家改變初衷---不買, 否則，賣家是很難找機會退出不賣, 而且買家還可以提出訴訟, 逼使您出售. 反之, 買家卻可以有幾個機會可以退出交易而無損失，如同之前所陳述的三個期限, 所以, 一宗交易未到登記都不算成交. 

以前, 房地產交易多以先到先得形式進行，只要買家出的價達到賣家要求, 就即成交. 但今時今日, 市場因需求的變化, 將賣家售屋變成類似投標的形式, 規定時間, 價高者得, 而且, 賣家還會特意將售價開至特低，以吸引更多人的注意和競投，從而達到引人出高價的目的. 這一招在賣家稱霸市場時尤為有効, 奈於人們的 “千金難買心頭好”的心境, 而達到志在必得的目的. 本來，業主與其經紀所簽的叫價己達到, 經紀的任務完成, 但業主追求更高的價位, 經紀是有權不去配合的, 但問心的一句, 賣到更高價, 經紀可得更多的佣金, 您會控告業主嗎？ 

在業主審閱所得到的合同時, 多半都是以合同所提的條件強弱來分勝負，不用說, 價高是主要, 但頭款多寡, 成交期長短, 條件要求多不多, 以及在合同中看得出買家是否認真和緊張, 都是賣家考慮的因素. 如果競投的人數多，賣家往往還會出殺手鐗---還價 (Counter Offer). 通常他會保住最高的一個, 然後向其它人還一個更高的價, 有人上釣自然好, 無人上釣還留有一手----最高那一個. 甚至更有高招的是: 賣家向所有競投的發佈已有多人競投的消息, 讓買家自動再加注碼, 在限定時間內再遞進來, 其絕妙之處是讓買家不知虛實, 很可能會出更高價. 所以, 現在在熱門市場, 例如灣區各城市, 買賣屋已成為一種心理戰，攻心戰. 

當買家獲自己的Offer被接納後, 如果仍然熱情未減, 决定前進，就要開始買屋的正式手續了.

首先，之前提到的3%訂金三天內就要預足錢並交支票給您的經紀. 經紀會盡快交到公証行並發收據給您. 然後要開始去尋找您滿意的貸款銀行或經紀. 一般而己, 貸款銀行或貸款經紀的分別是: 銀行門面大, 令客人信心大, 但可能貸款的計劃較少選擇, 而貸款經紀因參差不齊, 予人信心較小，但勝在較靈活，可在不同的銀行為您找到合適的計劃. 見人見志, 但我們建議應多去查詢和搜集, 比較. 不要隨便决定， 更加不要在未决定用那一間之前就簽任何文件, 特別是交費, 因為很可能您已授權他工作，而且費用不會退回, 小心! 

貸款期間, 應該銀行方面還有很多有關您的資產, 存款或工作,收入方面的個人問題要查詢您, 為的是要肯定您是否有能力供頭款, 及每個月的供款. 一般有近期的W2, 两個月的銀行月結單等都已經O.K. 銀行可能也會致電去您工作的地方查詢其實. 如果申請不查收入貸款, 利息可能高0.125%, 但文件上要查對的就相應少很多. 

銀行又辦妥, 房屋又驗妥, 期限又已遵守，下一步就是等經紀通知您何時去公証行簽文件, 如果您工作忙的話, 公証行可以安排地保官上門認簽, 只不過要收100元.

(下期再續)