李健源  Kenny Lee                                                                                                 

再續上一期討論有關加州房地產交易的程序-----

當一個買家有意思置業時, 首先是要物色一個有經驗和敦厚的經紀, 這是一個很關鍵的步驟，因為買家與賣家是被經紀隔開了的, 有好處也有壞處, 好處是可以作為緩衝, 令到買賣雙方在利益問題上發生糾紛時，可以有人平衡雙方, 不致僵局. 但也有可能被不誠實的經紀操縱, 一路被牽着鼻子走而蒙在鼓內, 連自己的權益渾然不知. 所以, 作為買家, 既然不用付佣金, 應該要用自己的經紀, 而且, 一定要選擇作風踏實, 不急功近利, 不處處逼人, 不誇誇其談的經紀, 才是上策。

選擇好自己信任的經紀, 就開始由他/她為您搜集和準備心目中地區的上市房屋, 除了價錢之外，最重要分析如下幾點：

1.      上市天數： 如果在市場擺了很多仍未售出的, 就要小心了, 應該一定是有原因, 要末就是叫價太高, 要末就是房屋狀况太差, 不是人見人愛, 而是人見人怕. 所以賣不出去.

2.      房主資料: 有經驗的經紀可以很快幫您查出現任房主的資料, 包括姓名, 住址(如不在上址居住的), 購房日期, 貸款金額, 房子在政府登記的合法尺吋, 房間的數目, 佔地面積，鄰居的資料以及附近校區的成績和該區的平均收入等等.可以讓買家對該屋有初步的了解.

3.      白蟻報告: 一般越舊的房屋, 部分木材有腐損, 並不出奇, 白蟻報告上的第一部的問題 (Section 1)是必需要正視和要求業主修理或補償修理費的, 除非是市場中熱賣, 賣家聲明以現狀 (AS-IS)出售, 一個願打, 一個願捱, 心甘情愿就無話可講啦, 否則, 賣家是有義務維修好房屋和聲明自己所知道的一切有關房屋的問題，這是法例要求的.  第二部(Section 2) 內所列出的問題, 一般是檢驗員提出的忠告, 並非一定立即要修理的. 報告中的維修估價當然是越低越好, 但幾十年期的房子, 維修估價費有三幾千也屬正常事, 況且,這類估價通常都是預高了的.

4.      房檢報告: 一般而言, 房主多半不願做房檢報告, 借口是: 買家未必相信賣家找來的房屋檢查員, 買家自己做較好. 作為買家, 最好是自己花錢做一個基本的房屋結構檢查, 幾十萬元甚至過百萬元的房屋都買, 這幾佰應該不能省. 當然，這是要在賣家接受了Offer後, 買家才去做, 合約上一般會有17天時間買家可以做檢驗的.

5.      房主自白: 在美國買賣房屋, 房主一定要填寫一份關於房屋的自白書, 包括所知道的一切, 例如: 房頂使用期, 公共地方及設施, 鄰居噪音, 三年內是否死過人, 有無申領過保險費, 有無引用法例驅逐過租客, 房屋所在地是否有山泥傾瀉，山火, 地震, 水淹, 化學品及放射性元素影响地質……等等, 都應在表格內填報，知情而不報, 一旦被買家將來發現, 就會被訴之於法庭的.

6.      房屋估價: 有經驗的買家經紀多數會帮助您粗估該房子的市價, 資料雖不及銀行估價準確, 但作為買家, 可以起碼知道這個房子值不值這個價, 如果估出來比叫價低的, 您就要考慮為何超出市價, 能說服自己, 就徑直去買, 否則, 您可以買了貴屋, 付多了錢。