李健源  Kenny Lee                                                                                                 

最近, 又有朋友來電話查詢加州房地產的交易程序. 首先應該感謝星島日報的<地產雜誌>編輯部，他們都特意地將我們的廣告, 刊登在此專欄的下方, 很多讀者非常聰明, 會在廣告中找到電話號碼, 直接找到本人, 能有幸利用這種溝通的渠通, 令本人更容易了解到讀者的需要, 有更多的機會與讀者交流，在尋找答案的同時，本人也學到了很多知識, 交上了許多的新朋友, 承蒙大家不離不棄，謹借此表達衷心的感激。 

加州的房地產交易是與美國其它州的地產交易相比較中, 是最繁複的, 單看一宗成交各方要簽署的文伴, 幾乎要近吋厚. 不要小看這一叠文件, 無事發生尤自可, 一旦各方有糾紛的話, 每一頁文件都可能成為呈堂的證供, 而在其它州, 文件就簡單得多了. 在加州, 房屋的交易只是通過經紀和公證行就可以完成, 而紐約的交易, 必需要两方律師介入, 相對而言, 加州經紀和公證行分擔了律師行的工作, 也可以講, 加州的經紀被稱之為 “半個律師”, 實在當之無愧.  怪不得行內人仕稱: 能在加州取得經紀執照，就絕對可以在其它州考取到執照, 可見得加州經紀的責任之大和知識需求之高. 

在美國的地產交易中, 一般都是賣家支付雙方的佣金, 雖然佣金是可以與經紀商議, 但常規上, 一般都是售出價的5-6%, 而賣家經紀是根據市場的冷熱程度去决定是否支付一半, 多於一半或少於一半的佣金, 並要明確在地產恊會的網頁上列舉清楚, 有法律効力的. 而買家就不需要支付任何費用給任何經紀. 這樣做, 主要是鼓勵買家為了自己的權益, 應該尋找自己信得過的經紀去代表自己, 避免了業主經紀串通而剝削了買家應得的權利. 買家不需付錢, 但又有人代您出頭，何樂而不為呢？ 

賣房經紀在前往約見業主之前, 應該做好該物業的資料調查工作, 初步掌握該物業附近的環境和參考價值, 心中己有一個近傍的預算. 在入參觀過實際環境後, 很可能要即時就業主的要求, 向業主提出供參考的價錢, 同時應該展示您提出此價錢的依據和原因, 一個有無市場經驗的經紀, 這時候能否取得業主信任就此可見一斑了.

在得到業主的信任後, 雙方簽署委托合同, 一般是3-6個月, 而且多數是獨家代理的, 因為, 如果賣家將房屋放給多家地產公司, 只會引致沒有一間代理會願意為您專心服務和投資精神, 廣告和裝飾物資在這間屋的出售上, 聰明人會被聰明害. 反而, 一家一心一意為您服務的地產公司會千方百計地帮您盡快售出房屋, 甚至他們願意收取低於一半以下的佣金, 而支付給帶來買家的經紀更高的佣金. (下回再續)