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應否選擇銀行變賣的房屋 |
李健源 Kenny Lee
其實這個題目早前我們已經討論, 不過只是以 “銀主盤” 為題而已. 其實 “銀主盤” 也就是銀行來做賣主的意思. 什麽情况下, 銀行會來做賣主呢？ 銀行打開門口做生意, 主要是收取客户存款, 然後借出金錢, 為的就是收取利息的差價。銀行當然不想卷入來房地產市場, 去做房屋的賣主, 這只是逼不得已的.
大家知道，前幾年美國的房地產熱潮直卷各地, 間間銀行都各施各法, 湧到房地產市場, 務求分一杯𡙡, 一時間, 各種各樣的貨款形式層出不窮, 什麽純利息貨款, 浮動利息貸款, 低信用貸款，不查收入貸款，甚至後期更有0首期貸款, 負利息供款等等, 銀行大開水龍頭, 滿街都是錢，我們見過: 不少人身上只有一佰幾拾都可以搖身一變，成為屋主，一圓房屋東主的夢, 不計天長地久, 只求曾經擁有就是了.
沒有做好根基是不可能有堅固的房屋形成的, 利率增加, 市場放緩，再加上可能遇到失業降職，這種屋主很快就會陷入困境, 無法自拔。開始時由遲供貸款到欠供款和不供貸款, 最後就只有打算雙手奉送給銀行, 特別是以借0首期的朋友最多, 其實, 他們是仍未做好買屋的準備, 只是被形勢和誘惑引了上車, 如何供款當時他可能根本未仔細考慮過.
銀行也並不想負債人走上破產之路, 所以當幾期貸款未供之後, 銀行會想方設法聯絡到房主, 商議解决, 也可以降低每月的還款至一半以上. 但不要開心, 這並非送錢給您解困憂, 而是將這部分利息當作本金入到貸款內, 越借越大. 倘若仍然無法供款, 銀行就會考慮收回房屋, 收屋之前, 會讓屋主盡量出售房屋以補償銀行的損失. 但不要忘記，如果以0頭款買屋, 而且這一年半載內房屋未有太大的增幅的話, 即使賣掉房屋, 連經紀佣金都可能沒法支付. 還有, 如果賣不出市價，銀行可能可以接受您折價求售, 但差價則當作您入息, 需要計稅. 如果該物業是作投資收租用途, 有可能在您今後的收入逐些逐些扣還. 因此，0頭款等高風險, 買屋人仕需小心考慮。
在中國人來講, 太冒險的人是絕無僅有的, 多數人都持有穩打穩扎的投資方式，所以, 被銀行收屋的人被不多. 反過來說, 由于銀行急於將收回的房屋盡快出售套現，往往會比市場價挌低10-20%, 因此, 有彈药的人仕, 這也是一個入貨的好機會。通常, 銀行套現有两種方法, 一是以拍賣形式, 價高者得. 二是以屋主身份將房屋放到市場求售, 看誰人出價高, 本人認為: 如果買屋, 以第二種辦法較好, 因拍賣場上, 競投的氣氛使容易冲昏頭腦，分分鐘出價高出市值, 小心!
看中銀行在市場上求售的房屋, 也不要太開心, 因為它多數是賣 “AS IS”, 現狀出售, 不作任何房屋測試報告，可能買屋人的貸款指定要到該銀行申請和驗証, 才能合資格購買. 由於銀行與前業主在收回房屋時已經是對立狀態, 前業主或其租客很可能會抱着報復心理去破壞房屋, 新買家會額外開支一筆錢去修葺一番, 不過, 這條數, 銀行也預算在內了, 所以, 適逢遇到這種機會，也不失為一個投資的好機會，朋友, 留心一下啦！