李健源  Kenny Lee                                                                                                 

地產買賣交易中, 經常出現一些很慘痛但典型, 容易被忽略, 但又非常意義深長的故事，只要有地產買賣, 就會不時地發生, 可能今天發生在您的親朋戚友，也可能明天就會發生在自己的身上, 留意地閱讀下面一系列的真實過案, 保証會讓您記憶深遠，不會重蹈覆辙, 令您聰明一些：

 (故事 1) 聯名擁有物業 須注意交易手續

業權共有的形式一般分為兩種：（一）聯權共有（Joint Tenancy） （俗語 所謂「長命契」）；（二）分權共有（Tenancy in Common） 。 兩者的分別關係到繼承權。

陳小姐的兩次租屋經驗，令她學會了甚麼是「聯權共有」和「分權共有」。

第一次租屋，業主是一對夫婦，以「聯權共有」形式擁有物業。簽租約的時候，男業主說因為是長命契，所以他一人簽約便可。陳小姐不以為意，便和男業主簽訂了租約。住了大半年後，男業主突然向陳小姐要求提早解約，原因是他正和太太鬧離婚，他太太要變賣該樓宇。由於陳小姐持有的租約沒有他太太或其授權人的簽署，令租約的有效性成疑。陳小姐為免麻煩，答允提早另覓房屋遷出。

第二次租樓業主為兩兄弟，擁有形式為「分權共有」。兄長剛在不久前去世，陳小姐以為業權全歸弟弟，所以便和弟弟簽約。豈料過了三個月，有自稱去世兄長的「遺產代理人」找上門，說他沒有簽署租約，所以租約無效，但如果陳小姐願意把一半租金交給他，他或可考慮准許陳小姐繼續居住在該單位。陳小姐見麻煩不斷，唯恐兩位業主將來有爭拗，所以最後決定提早搬出，短短一年內她已是「三遷」了。

其實不論擁有形式是哪一種，若物業為多人共同擁有，所有業主都須一併（親自或經授權人）簽署文件方有保證。若業主中有人去世，在「聯權共有」的形式下，餘下的業主可以全權處理有關物業。若是「分權共有」，則情況比較複雜，除了餘下的業主外，去世那位業主的「遺產代理人」亦須簽妥作實。

(故事2) 視察物業 務須謹慎全面

林先生在地產經紀安排下一口氣看了三個房屋，價錢均符合預算， 惟都是衹有兩間房。為了讓日漸成長的子女有獨立的生活空間 ，林先生一直希望找一個三房的房屋。這時候經紀又向他介紹一個超值的房屋，價錢差不多，卻是三房兩廁。

到達該超值房屋時已是黃昏，林先生奇怪為甚麼經紀不開燈讓他看清楚些。經紀的回答是：「沒有電！ 租客搬走了半年，電錶已經截了。」

天色漸暗，林先生爭取時間，迅速走遍全屋，他打開了兩扇門視察了兩個房間，但到了第三扇門前，經紀解釋他沒有房間的鎖匙，並向林先生說無論面積多少，總算也多了一間房。經紀見林先生有點猶豫，便極力游說他立刻作決定，並表示已有多個準買家看過樓，而且打算向業主出價。林先生見機不可失，即時便簽了買賣合約Offer。到了收屋才第二次看屋，林先生才發覺其實房間祇有兩間，第三扇門開出的原來是一個面積甚小的儲物櫃，和他最初以為買到的三房兩廳實在「貨不對辦」。

姑勿論那位地產經紀是有心取巧誤導，還是他自己也不知情，鄧先生其實也犯了買樓的大忌，未經認真視察物業便倉卒簽約。

《加州地產規例》規定經紀有責任妥當地安排及陪同買家視察物業（包括公用地方或車房所在）。為了忠誠地為客戶提供服務及保障客戶利益，經紀於視察物業時也應如實盡責地為買家講解有關物業的一切資料，好讓買家根據足夠及準確的資料考慮是否購買。