李健源  Kenny Lee                                                                                                 

上期談到 1031條例的一些基本慨念和灰色空間, 今天我們仍圍繞1031條件作深入了解,在進行1031交換屋時, 您可以有幾種形式選擇, 都是符合此條例要求的, 例如:

3個物業規例

假如您將原物業賣出, 而所得到的淨值資產，放入到1031交換公司開設的户口, 您就要盡其量地去花光它, 在第45天的當日前，您需向交換公司紙面上申報3個您認為會在其中一個或两個, 又或者全部都買下來, (如果您有能力貸款和供款的話), 這3個物業都無價錢限制，只是原則上, 户口中的錢一定要買光, 如有剩下來取出自用的話, 就必需完稅. 而且, 您所申報的这這3個物業必需是您最後成交的其中一個, 两個或全部，如果成交的不在名單內, 就不能享受1031優惠.

200%物業規例

如果您用這些錢去分散投資, 去投資小型的物業上, 再加上有各個物業的貸款, 令到您選擇的物業超過3個, 達到4-5個, 甚至更多，這時後就必需小心這條條例。這就是說，您最多只能買得到您所賣屋價總數两倍的資產物業, 不能超出這個範圍.

95%物業規例

假如您選擇用這一規例, 您無需受限制您會選多少間屋, 也不需理會您買多少錢的屋, 總之您成交時一定要是您在45日當天承諾了所有能入圍的房屋的95%或以上. 當然仍是以花光為原則。

*上述三樣東西也需要在45天前向交換公司在紙上申明, 如不能執行，則1031優惠就與您無緣了. 一般人都喜歡選擇3個物業規例, 因為比較簡單易行。

1031返向規例

大家都知道, 一般人理解都是: 先賣後買, 不過期, 不取錢 就叫做1031交換屋. 但也可以返過來, 先買而後賣, 這種做法叫返向1031, 限期仍然是180天, 但做法上就比較麻煩，除了要先有一笔錢用來買新的屋外, 在交易公司收費還特別的貴, 正向的1031收費約700多元，而返向的1031則要收7000多元. 這也是令人卻步的原因之一。

出租物業轉自住

相信美國人都知道，克林頓總統在位期間通過了Section 121條例, 讓每位屋主在自己的自住物業上居住超過2年, 就可以取得售屋時增值部分的25萬元的免稅額, 這無疑是為不少業主在利用1031不斷延税後, 可以合法地免除支付給政府的增值稅, 理直氣壯地將錢袋袋平安。所以, 很多出租物業的業主都會考慮會將該物業在出售前两年取回自住, 以取得121優惠, 是行得通的. 不過, 去年新法例有所修改: 業主需要在過去五年來擁有該出租物業, 並其中的两年作為自住, 方可取得此優惠, 從中令業主必需保存該物業達5年, 而抑壓炒風獲利的業主.

精彩例子

*A君在三藩市有一座價值100萬的出租房屋,

第一步: 他重貸房屋, 取款50萬元

第二步: 用50萬元在沙加緬度購買豪宅一座

第三步: 將三藩市的房屋取用1年零1天

第四步: 出售三藩市的房屋, 其中50%選開121提案，獲取免税額, 另外的50%則以1031提案交換屋做沙加緬度的出租屋.