李健源  Kenny Lee                                                                                                 

相信在美國有留意房地產市場的朋友，大部分都會聽過美國房屋買賣的其中一條非常出名的條例， Section 1031. 而且可能不少朋友運用1031條例進行延稅已經駕輕就熟, 了如指掌, 從中獲取過不少好處了. 究竟1031是什麼東西, 又有什麽巧妙之處呢？ 今期嘗試由淺至深，深入淺出地解剖一下.

請留意： Section 1031 是針對出租物業延稅用的, 不同於自住物業使用两年而符合每位業主有25萬免稅的另一條法例 Section 121. 千萬不要混淆. 

1031 法例是規定: 出租物業如果成功出售, 又想將售屋的錢去買另一間或多間出租房屋, 以申請延稅的話, 您必需在成交之前, 選定一間專業的1031交易公司, 開啟一個1031交易户口, 當交易完成後，所有賣家所得到的本金和利潤, 在扣除銀行貸款後, 全數放入這間交易公司的這個户口. 1031的含意就是: 您不能取出任何錢銀, 而且一定要將户口的錢用光, 否則，取出來的任何錢銀就需要打稅. 

而稅率則視乎業主的年收入而大幅遞增，一般如收入10萬元以下, 總稅率達近30%, 其中聯邦政府 15%, 州政府 9.7%, 政府歸公部門 2.5%, 如果年收入超過10萬元，稅率更高過30%以上, 這就是人們運用1031去延遲交稅的原因，但應該搞清楚, 1031只是延稅, 並非免稅. 

在房屋正式轉名的當日起, 有45天期限內, 必需指定您可能會選購那些房屋, 雖然仍未需要在這45天內一定成交, 但將來成交的房屋，今次一定要榜上有名, 否則就不符合1031的規範了. 舉例: 在這天,您告訴1031公司您會買A,B, C 三間之中的一間，但結果後來您改了買D房屋, 這就不合乎規定了. 要注意，45天是指日曆上的日子, 如果正巧第45天是週末或假日，您就必需在第45天前的工作天正式書面通知1031交易公司. 當然, 如果萬一真的忘記了在這天前做這件事, 還有一個用下柯化的辦法去補救, 可以請教您的經驗經紀。 

在房屋正式轉名的當日起的第180天 (即約半年), 您就必需完成所有新買房屋的交易, 如果仍未過户就會有問題了, 但這種事發生應該不可能, 因為, 由45天至180天有三個多月，恐怕沒有貸款會需時這樣久的.  

很多朋友都不太清楚, 究竟出售房屋後要買多少錢的房屋, 才合乎1031要求呢？ 舉例:  30年前購買A屋是10萬元，今年我售出是100萬元, 但我在2年前重新貸款取出20萬元, 也就是我賣屋和還款後的資產淨值是80萬, 這樣，我放入1031户口的錢就是80萬元，但我購買新房屋B的價值仍必需大於100萬元才可以. 

因此, 有些同行勸賣家在賣屋之前重新貸款, 盡亮取出淨值, 其實並非明智，如果在賣屋前不久做這個行動，還可能會引來稅局的光臨, 因為稅局一般只接受每年一次的稅務交易(One Tax Free Transaction), 而重貸和1031都屬這種交易，稅局會特別注意的, 小心! 

1031 還有很巧妙之處, 因篇幅所限，先講上述的概念篇，容下期再續。