李健源  Kenny Lee                                                                                                 

今期再補充一下TIC (Tenancy in Common)在城市栢文個體化的進化形式和過程，因為不少這方面的讀者查詢和討論。本專欄也將所知道的常識與大家分享。如果要涉及更深一步的了解，恐怕需要咨詢專門從事TIC和租務法律方面的律師。 

一般而言，栢文都是建在城市人口密集的地區，主要是適應地價高，地皮少，但勝在交通便利，購物方便的特點，這就是為什麼郊外甚少栢文的原因。通常住栢文的人都是貪住市中心方便，而且相對獨立屋來說，又便宜又不需打理前後花園，所以不少人認為：住栢文是較低收入人仕的熱門，只要絛件好些，始終是想擁有自己的獨立屋。 

這種想法在一些較落後的城市的確可成立，但一般經濟繁華的大都市卻不是一律而言，大家可以看一下，由北京到香港，由東京到三藩市，那里不是栢文林立，而且不少裝修華麗，更勝百萬豪宅，看到他們多姿多彩的社區會所和配套設施，難免令現時住獨立屋的人垂涎欲滴。 

在三藩市，如果要想將現時栢文形式的住宅改為獨家獨户自行擁有的TIC業權形式，要符合己有超過一半以上的單位是由業主居住才可以以每年200個抽簽機會投得而改制。當然，業主為了要收回物業，去爭取TIC轉制，是有權採用”自住理由收屋”的”愛麗斯法案，(Ellis Act)去驅趕現時的租客，現時如果要驅趕租客，業主要支付租客最多三口人計算，每人$4500元，即一個家庭最高可獲13500元的搬遷費，如果是年過60的長者而己居住過10年的租客和傷殘人仕另外每人要加多3000元。一般是要提前120天通知租客才能開始行動，大約要2-3個月才能收回房屋，驅趕受保護老人則要等至一年。 

如果您動用此法案去驅趕了租客，但在5年內您又改變自住的意圖，想再次出租，則您必需先租給以前被您驅趕出去的租客，倘若他决定放棄，您才可以租給另外的人, 但必需是原來的租金價。直到十年以後，您才有自由權將單位任意出租。同樣，在其它類型房屋中，只要您動用到Ellis法案收樓，上述的程序都是值得参考的。 

另外，在買賣TIC房屋時，還要特別注意在雙方簽署合同後，要賣方在盡早提供白蟻報告和屋頂檢驗報告，因為這些都牽涉到各位住户的共同利益，也是您應該知道的。