李健源  Kenny Lee                                                                                                 

之前，我們有簡單地介紹過在三藩市多單位栢文的TIC消息，令不少人對TIC這種產物有了一些認識，但在近期我們在市場代客銷售TIC房屋時仍有不少迷惑，故借此再探叙一下其究竟。 

TIC 是由于原來的幾個單位，之前是由一個業主全部擁有的，但後來經過做TIC分契手續，將原來的總擁有量按比例分成一個一個單位。其後來的擁有人就變成了這個栢文的部分業權的擁有者了。 

在2005年之前，這種TIC業權擁有形式的確是會引起两種問題：

1.      如果整個物業是有借貸的話，就必需是各户業主共同承擔這個貸款，即是：如果其中一個業主無錢供款，其它業主也會受累。

2.      第二個問題的引起是”升值”----例如：1年前，四位業主用100萬元購入一個四單位的栢文單位，當時一齊聯名向銀行借貸80萬元，每人實際負擔20萬元。 １年後，此物業升值到200萬元，而其中一個TIC業主，打算以50萬元賣掉自己的物業，但必需要其它業主都同意，新買家除要支付計10萬元的首期外，而且最麻煩是賣家的20萬元貸款除了由買家承接外，賣家還需要帮新買家多借20萬元貸款，况且，這20萬元要由買家分期付清後，賣家的物業才真正得到升值。 

不過，在2005年8月，有两間銀行正式宣佈可以提供獨立的TIC貸款，可以解决糾纏不清的貸款問題，這两間銀行是Circle Bank 和Bank of Marin, 新買家可以以自己的經濟能力，信用紀錄向該銀行獨立申請自己的貸款，不用受其它舊業主原有貸款的影响。而且，用這種貸款形式，即使其中一位業主財政有問題，供不起款，並不影响其它業主。這種貸款形式就解决了TIC的衍生問題，而且也不需要採用將TIC轉換為共渡房屋去化解TIC的問題。 

由于有這種形式的貸款的出現，令到現時灣區的栢文大受歡迎，而且很普遍，買賣雙方也不用擔心業主之間的利益冲突，特別是目前灣區房地產己升到一定的高價，又不可能大幅調落的情况下，以盡可能減少經濟開支方面的壓力而言，TIC形式的房屋，價錢較便宜, 使用上並無分別，的確是首次置業人仕的一個不錯的選擇，難怪2005年在三藩市有超過500個TIC單位轉售，而且估計今年更會多一些。大家不妨多留意一下這方面的新發展。