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放長雙眼看Merced
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李健源 Kenny Lee
位於接近中加州的Merced(麥些市), 近期因為加州大學在這里開了一間分校, 頓時成為了南北加州地產投資者的城中熱門話題. 不少讀者都紛紛來電， 大家都很有興致去討論這個問題：隨着大學的開辦, 學生將會是一股龐大的租客客源, 如同加州栢克萊大學，加州戴維斯大學等，幾乎學校附近的房屋，都是學生分租去。因此，加州麥些大學一定是投資的好去處，也就形成了不少人到當地購買房屋出租求利，等待日後大幅增值就大有收獲.
其實，早在去年初，我們豪景地產考察團就己經開始踏足麥些市，因為加州麥些大學如果不是加州政府財政萎縮的活, 應該早在去年秋季就開學, 所以我們到達時，學校只是建了一小半。所以，這個投資的熱潮相應推遲了一年. 不過, 由於麥些市的市區很小, 故此房屋的數量也不多, 而且不少先知先覺的人早己捷足先登了，到我們去年五月第一次作市場調查時，其一般較受歡迎的獨立房屋已經達到了45萬元水平。再加上我們了解了學校的運作，知道學校明白所處城市的地理位置，人口數目和首幾批學生的心態，所以特別安排了學校宿舍優先蓋建，以解决新生在今年秋季入學的燃眉之急，而且也在宿舍的質量上，數量上和寄宿費用上大下功夫，務求能留得住新生能在學校宿舍多住幾年，因為，根據美國大學生入學的慣例，第一年是必需在學校宿舍居住，以令他們更有歸属感和認同感。所以，學生被允許出外租屋是必需在入學後的第二年才可以的。如果學校宿舍建築美倫美奐，很有可能挽留到學生仍然寄宿在本校，這樣，這股被期望中的租客客源就又減少了很多了。
根據對上述的城市規模，人口數目，房屋需求，物業價格以及出租趨勢，我們不覺得Merced麥些市在短期三两年內是一個地產活躍和具備優厚潜質的城市，特別是現時這一两年內缺乏學生租客，而本身Merced市人口和就業率不高的情形下，投資者可能要負擔昂貴的貸款開支而同時𠄘受房屋可能要很久或很低價才能租出的壓力。所以，只聞其好，不究其壞的投資就可能令投資者銳氣大銼。
當然，萬事也有它的另一面，正如大家所知的：加州政府正在興建99號輕鐵幹線，也同樣是因為財政問題而拖延至三年後才落成，届時由沙加緬度到聖地牙哥只需要2.5小時就能到達。由三藩市灣區也可接駁這條輕鐵幹線。到通車之時，沿線的各個城市，例如北加州的沙加緬度(Sacramento)，士德頓(Stockton)，翠斯市Tracy),費斯盧市(Fresno), 等大城市的人口和就業都大增，灣區人口內移的現象更加白熱化。當然，身處幹線的小城市Merced相應也一定受益，只是看程度而己。
所以，這並不是絕對說投資Merced是無前途，而只是說：要有心理準，能熬得過近两年的寂靜和壓力，等到大學生開始放出來租房屋住的日子到來，再加上輕鐵通車後人流倍增之時,這個雖小但知名的城市房地產就會貴起來。因此，對於Merced麥些市的房地產前景，我們的看法是：要放長雙眼看Merced.