李健源  Kenny Lee                                                                                                 

本專欄自從去年推出以來, 深深感謝讀者愛護，經常有讀者來電或來信，查問有關沙加緬度 (Sacramento), 費斯盧 (Fresno), 和鳳凰城(Phoenix)三地的情况, 我們很難就相同的問题逐一作答, 故利用此專欄, 與大家一同研究, 共同分享. 今日的專題是沙加緬度(Sacramento) 

問题(1): 主持人先生, 𤔡什麽西岸很多城市都無法買到全新的屋去出租？ 發展商的目的是什麼呢？

答：上期文章我們談到近1-2年來， 由沙加緬度， 到費斯盧（Fresno）, 翠斯(Tracy), 直到現在鳳凰城(Phoenix)等較有發展的城市, 都想方設法, 拒絕外來的投資者, 這一措施對節吃儉用而想將積蓄投放在物業上保值, 增值的人們來講, 好像是很過份，但細心一想, 政府配合發展商採取這一類措施，也不無道理的, 或者這正是美國經濟能稳健發展的一個原因, 其中心意念就是, 不貪眼前利益, 保証房地產健康增長。 

大家可以回顧一下我們祖國前十多年前的珠江三角洲大發展時的情形, 當時, 百業興旺, 各個大大小小的房地產公司紛紛出籠， 部份財宏勢大, 自然雄霸山頭, 大興土木, 當然是順理成章啦, 但也有一部份濫竽充數, 皮包公司, 大肆舉債, 一樣大興土木. 一時間，房地產急劇暴升, 地盤林立, 通街通道都是新房, 而且價格参差不一. 由于供過於求, 很快就形成了空置率奇高, 有的地區, 整條街, 整幢大厦, 甚至整個社區都是空置, 尤其是香港居民回鄉買屋的熱點. 真是令人見到都心寒. 當然, 當時很多人購屋多数是交易時支付全數現金, 自然發展商是無利益損失啦, 倒霉的就只是買家, 今時今日, 仍然有很多苦買主看着自己被空置的房屋在日日跌價而欲哭無淚，這就是因𤔡管制不力, 無全盤發展大計所至. 大家留意一下近日的報章, 溫家寶總理最近整顿全國的房地産炒風熱潮, 不少上海, 北京的房屋大批滞消, 令到過熱的地產風潮又再冷卻, 很多買主又再度苦不堪言. 

相對之下, 美國也同樣有面對這種問题, 例如在2004年上半年, 我們收到拉斯維加斯房地產協會的緊急通知---在拉斯维加斯, 有一萬五仟多間房屋空置, 在不少新興建的住宅區, 十間屋有八間空置, 整條街 “出售” (For Sale)和”出租”(For Rent)的招牌到處都是. 這對於發展商来說, 是一種很不體面的諷刺. 同時, 政府和發展商又要面對本地居民的投诉和壓力, 正是因𤔡大量的新建房屋都被外來投資者買去, 結果本地人是買不到屋, 或者要買貴屋, 這能不叫本人居民怨聲載道嗎！ 

結果，在政府和發展商的精心策劃下，一整套限制性措施就應運而生了. 例如, 在新屋的買賣合約中加入條款----1-2年內不能出租, 或者更有甚者, 標明1-2年內房屋不能出售等. 倘若違例, 發展商有權收回房屋. 再加上上期我們文章內所介紹的選客絕招, 現在, 不論您多么麼神通廣大, 您真的是無法在西岸熱門城市買到新屋. 我們的地產從業員也是無能為力的.